新銀座法律事務所｜不動産・民事執行

債権者のための不動産競売申立て――必要書類・費用・回収見込み

更新：2026年9月28日

不動産競売は、債務者等の不動産を売却して債権を回収する手段です。所有する不動産が見つかっただけで回収が保証されるわけではありません。先順位の担保、税金、評価額、費用、占有状況を調べ、強制競売と担保不動産競売のどちらを利用するかを確認します。

1．強制競売と担保不動産競売の違い

項目	不動産強制競売	担保不動産競売
根拠	執行力のある判決・和解調書・執行証書等の債務名義	抵当権・根抵当権等の担保権
主な条文	民事執行法22条、43条以下	同法180条・181条以下（強制競売の規定を準用）
確認すべき事項	債務名義、必要な執行文、送達、請求範囲と残額	担保権の登記等、被担保債権、弁済期、残額、根抵当権の元本確定・極度額等
判決が必要か	原則として所定の債務名義が必要。請求書・契約書だけでは足りない	登記された抵当権等に基づく場合、通常は別途の支払判決は不要

共有物分割判決に基づく形式的競売などは別の類型です。自分が債権者であること、担保権者であること、共有者であることを混同せず、目的に合う手続を選びます。申立先は原則として不動産所在地を管轄する地方裁判所です。支部との分担や管轄の集中があるため、物件所在地から担当庁を確認します。

2．費用をかける前に回収見込みを調べる

土地・建物の登記事項証明書を取得し、所有者、共有持分、先順位の抵当権・根抵当権、差押え等を確認します。登記された債権額・極度額と現在の残高は同じとは限りません。
実際の価格は、占有、借地、接道、境界、建物状態等の影響を受けます。「競売なら通常価格の何割」と一律に算定しません。
売却代金から手続費用・優先債権等を控除したときに、いくら回収できるかを試算します。税の優先関係は法定納期限等も関係し、抵当権との登記日だけで単純に決まるものではありません。
預金・給与・売掛金・賃料等の差押え、財産開示や第三者からの情報取得、任意弁済・任意売却等と費用対効果を比較します。利用要件や差押禁止の範囲はそれぞれ異なります。

マンションの滞納管理費等では、区分所有法に基づく先取特権の実行、通常の債務名義による執行、区分所有法59条の競売請求を混同しないでください。要件も手続も異なるため、管理組合の意思決定と請求内容から検討します。

3．必要書類と2026年のデジタル化への対応

東京地裁の案内は、担保競売、紙の債務名義による強制競売、電子債務名義による強制競売について書式を分けています。提出先の裁判所の最新書式を使い、当事者・物件・担保権・請求債権の各目録を整えます。

区分	主に準備する資料
共通	申立書・当事者目録・物件目録等、登記事項証明書、法人の資格証明、住所変更・相続等を示す資料、代理人の委任状、物件の公図・地図・建物図面等、評価額・登録免許税の計算資料。必要な種類・通数・有効期間は裁判所の案内で確認します。
担保不動産競売	担保権と被担保債権を特定する目録、担保の登記等に関する資料、契約・残高・期限の利益喪失等を確認できる資料。担保権の承継があれば承継を証する資料も必要です。
紙の債務名義による強制競売	執行力のある債務名義の正本（必要な執行文を含む）、送達証明書等。債務名義の種類により確定証明等も確認します。
電子債務名義による強制競売	原則として記録事項証明書を用いる取扱いですが、事件特定情報を書面で提供して所定の証明書提出を省略できる制度があります。必要に応じて執行文の記録事項証明書等を準備し、最新書式の選択欄・添付一覧に従います。

2026年5月21日に民事訴訟は全面デジタル化されましたが、競売等の民事執行まで同時に全面電子申立てへ移行したわけではありません。現在の裁判所案内に従い、引き続き書面で申し立てます。紙の判決の単なるスキャンと、制度上の電子債務名義とは別です。旧法・新法の適用は元の訴訟の提起時期等で分かれるため、判決の日付だけで決めないでください。裁判所：改正民訴法等の概要（6．執行手続）

共同担保、複数の債務名義、一部弁済、債権譲渡、相続、所有者と債務者が異なる場合には、書類の追加・補正が必要になることがあります。登録免許税の計算も物件・申立ての内容に応じて確認します。

4．申立て後の流れと費用

申立て・費用の納付：申立手数料、登録免許税、執行予納金、郵便費用等を案内に従って準備します。予納金は裁判所・物件数等で異なり、追加納付を求められる場合があります。東京地裁では物件の種類ではなく請求債権額で標準額が定められており、一般的な住宅1件で請求債権額が5000万円未満であれば、戸建て不動産でもマンション1室でも概ね80万円～100万円程度が目安です。土地が複数筆ある戸建てや、物件・権利関係が複雑な場合には追加予納を求められることがあります。
開始決定・差押登記：要件が確認されると開始決定がされ、差押えの登記や関係者への送達が進みます。送達不能や登記不一致等で補正が必要になることがあります。
現況調査・評価：執行官の調査、評価人の評価等を経て、売却条件が整理されます。占有・境界・借地等の問題は価格にも影響します。
売却・代金納付：公告、入札、売却許可、確定、代金納付へ進みます。買受人が代金を納めない場合や売れない場合には、予定が変わります。
配当：配当期日・配当表、請求額や利息計算、順位を確認します。配当に異議がある場合は、異議申出とその後の訴訟等の期限に注意します。

期間を「必ず1年」、回収額を「通常価格の7割」などと固定することはできません。送達、物件調査、不服申立て、売却の成否などで変わります。執行費用として認められる費用と弁護士報酬等も区別し、売却不成立・無剰余時の負担を含めて予算を立てます。

5．無剰余の通知を受けたら、1週間の期限に注意

裁判所が、買受可能価額と手続費用・優先債権等との関係から民事執行法63条所定の無剰余の状態と判断すると、差押債権者に通知します。通知を受けた日から1週間以内の所定の対応が必要です。無剰余とは、売却しても手続費用や先順位債権を差し引くと、申立債権者への配当が見込めない状態をいいます。

対応には、無剰余でないことの証明、所定の申出額で自ら買い受ける申出と保証の提供、要件に応じた優先債権者の同意の証明等があります。買受人になれるかどうかでも方法が異なります。単に「続行を希望する」と回答すればよいものではありません。

通知を放置すると、その申立てに係る手続が取り消されます。無理に続行しても回収が増えるとは限らないため、保証資金、取得後の管理・税負担、売却見込みまで検討してください。

6．占有妨害への対応と最高裁判例

競売を妨げる占有が疑われても、債権者自身が鍵を交換したり占有者を追い出したりすることはできません。事実関係に応じ、競売手続上の保全処分や担保不動産収益執行、抵当権に基づく妨害排除請求等を検討します。通常の賃借人がいるというだけで排除できるものではありません。

最高裁平成11年11月24日大法廷判決は、不法占有によって交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済権行使が困難となるような場合の妨害排除を認めました。最高裁平成17年3月10日判決は、抵当権設定後の賃貸借でも、競売妨害の目的と優先弁済権行使の困難等がある場合を検討しています。

抵当権者へ直接明け渡す請求には、所有者による適切な維持管理を期待できない等の事情も問題となります。また、抵当権者に当然に使用収益権があるわけではなく、同平成17年判決は賃料相当損害金の請求を認めませんでした。「抵当権者なら常に直接引渡しと家賃を請求できる」との理解は誤りです。最高裁平成17年3月10日判決：抵当権に基づく妨害排除（PDF）

7．任意売却・取下げ・残額の処理

競売中に返済や任意売却の提案を受けた場合は、受領額、利息・費用、担保抹消、他の債権者への配分、決済と取下げの順序を明確にします。買受けの申出後は、取下げに買受申出人等の同意が必要になるのが原則です。東京地裁：不動産競売の取下げ

配当で全額を回収できなければ、残債、他の財産や保証人への請求、消滅時効を別途管理します。ただし、免責や再生計画等により権利行使が制約される場合があります。債務者の支払能力と費用を踏まえ、回収方法を選びます。

8．書式・PDFと相談の準備

これらは東京地裁の書式です。他の裁判所に提出する場合は、管轄庁の書式・予納金・提出部数等を確認してください。PDFが更新・移動している場合は、案内ページから最新版を取得できます。

相談時は、債務名義又は担保関係資料、全物件の登記、返済履歴、現在の残高、他の担保・差押え、物件価格・占有状況、受領した裁判所通知を用意します。無剰余通知、配当期日等がある場合は、期限を最初にお知らせください。

新銀座法律事務所への無料相談

不動産競売による回収を検討している債権者の方、申立書類や無剰余への対応でお困りの方はご相談ください。まずは無料の電話相談をご利用ください。概要を伺い、弁護士から5分程度を目安に一般的な見解をご案内します。

無料相談受付：0120-48-5791
つながらない場合：03-3248-5791
受付時間：平日9:00～21:00／土日祝日9:00～18:00

電話のほか、LINE・メールフォームからも受付できます。お名前、都道府県、電話番号、相談の概要をお知らせください。LINE・メールからの受付も、原則として弁護士から電話で回答します。事件番号、裁判所の通知、物件の登記、3点セットや契約・返済資料をご用意ください。入札、代金納付、引渡命令、無剰余通知等の期限があるときは、最初にお知らせください。

無料相談の方法・LINE・メール受付

詳しい資料検討、書面作成、代理活動等は、範囲と費用を確認して別途契約します。弁護士費用の案内もご覧ください。受付と回答は同時とは限りません。期限や緊急の事情は最初にお伝えください。最新の受付方法・時間は相談案内ページでご確認ください。

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法令・公的資料・PDF

2026年9月28日確認。法令は施行中の規定と経過措置を確認し、未施行の改正と区別してください。書式・税率・受付方法は利用時点の公式案内もご確認ください。

裁判所の書式・PDFは、案内ページから最新版を確認してください。