新銀座法律事務所｜不動産・民事執行

不動産競売を避ける・止めるには――任意売却、返済交渉、法的手続

更新：2026年9月28日

競売開始決定が届いても、その瞬間に家を失い、直ちに退去するわけではありません。ただし、放置すると売却が進み、取り戻すことが非常に難しくなります。裁判所の書類を開き、事件番号、申立債権者、入札期間、開札期日を確認したうえで、返済や任意売却、個人再生等を早急に検討しましょう。

1．最初に「誰が・何を根拠に」競売を申し立てたか確認

手続	主な根拠	対応の出発点
担保不動産競売	住宅ローン等の抵当権・根抵当権	残高、期限の利益喪失、担保の有効性、返済済みかどうかを確認します。担保権の実行であるため、通常は改めて支払判決を取らずに進みます。
不動産強制競売	判決・和解調書・執行証書等の債務名義	債務名義の内容、送達、執行文、弁済や相殺等の事情を確認します。
税の滞納処分・公売	国税・地方税の徴収手続	裁判所の競売とは制度が異なります。差押えをした税務署・自治体との調整が別に必要です。

督促や開始決定の封筒、配達日が分かる資料も保存してください。異議や不服申立てに短い期限がある場合があります。不服を述べたり弁護士に相談したりするだけで、自動的に売却が止まるわけではありません。

2．進行段階で選べる方法が変わります

段階	急いで検討すること
滞納・期限の利益喪失の通知	収支を整理し、分割継続、返済条件変更、売却、債務整理の可能性を確認します。延滞分だけ払えば必ず元の契約に戻るとは限りません。
競売開始後・入札前	事件記録と日程を把握し、全額返済や任意売却の資金、各債権者の同意を具体化します。法的な停止が必要なら理由と証拠を検討します。
入札期間中・開札前	単なる「交渉中」では進行します。任意売却をするなら取下書の提出まで間に合う日程が必要です。裁判所・債権者に締切を確認します。
開札後・買受けの申出がある段階	取下げに最高価買受申出人又は買受人、次順位買受申出人の同意が必要になるのが原則です（民事執行法76条）。例外の適否も個別に確認します。
代金納付後	買受人に所有権が移転しています。取下げだけで元に戻す段階ではありません。明渡し、残債、生活再建の対応を整理します。

東京地裁の案内では、原則として開札期日の前日までに取下書を提出すれば買受申出人の同意なく取り下げられるとされています。「入札開始日の前日までが法律上の一律の限界」とする説明は正確ではありません。ただし、これは直前まで安全に待てるという意味ではなく、金融機関の決裁、買主の融資、全権利者との調整に十分な時間が必要です。東京地裁：不動産競売の取下げ

3．返済・条件変更・取下げの合意

債権者との合意で返済計画を変更し、競売申立てを取り下げてもらう方法があります。債権者に応じる義務があるわけではありません。毎月の返済可能額だけでなく、利息・遅延損害金・執行費用を含む精算額と、その資金の裏付けが必要です。

返済したから裁判所の事件が当然に終了するとは考えず、誰がいつ取下書を提出するか、差押登記や抵当権登記をどう処理するかまで書面で確認します。複数の競売申立てがあると、一人の債権者が取り下げても別の手続が続くことがあります。

担保不動産競売では、買受人が代金を納付した後の取得は、担保権の不存在・消滅によって妨げられません（同法184条）。返済済み・抵当権無効などの主張がある場合も、代金納付前の適切な対応が極めて重要です。

4．任意売却で解決する場合

任意売却は所有者が買主と売買契約を結び、売却代金から返済する方法です。売却額で借金を全額返せないときは、抵当権者等に配分額と担保抹消を承諾してもらう必要があります。後順位抵当権者にも当然に抹消してもらえるわけではなく、「一律の少額を払えば必ず外せる」というものではありません。

すべての土地・建物の登記を取り、抵当権、根抵当権、差押え、仮差押え等を確認する。
価格査定と買主の資金計画、売却に必要な税・費用、担保権者等への配分を具体化する。
滞納税の差押えがあれば、自治体等に解除条件を確認する。民間の債権者との合意だけでは解除できない。
売買契約、決済、登記、競売取下げの時期と担当をそろえる。引越費用等を売却代金から確保できるかも合意事項として確認する。
売却後の残債、保証人への請求、他の借金の整理方法を同時に検討する。

売却しても残った借金は原則として残ります。保証人の責任も当然には消えません。詳しくは任意売却と生活再建をご覧ください。税の差押えとの調整については野々市市：差押不動産の任意売却をお考えの方へも参考になります。

抵当権消滅請求は一定の第三取得者のための制度で、主たる債務者・保証人が自由に利用して担保を外せるものではありません。差押えの効力が発生する前という制限もあります。抵当権消滅請求の解説

5．競売に法的な問題がある場合の停止

担保不動産競売では、担保権の不存在・消滅を理由とする執行抗告・執行異議が問題となります（民事執行法182条）。停止・取消しには同法183条に適合する裁判や公文書等の手続が必要で、単に返済したと主張するだけ、私的な交渉メモを出すだけでは十分とは限りません。

判決等に基づく強制競売では、請求異議の訴え（同法35条）や執行停止の申立て（同法36条）、停止文書の提出（同法39条）を検討します。確定判決の場合、請求異議で主張できる事情には口頭弁論終結後の事情という制限があります。訴訟を起こすだけでは執行は自動停止しません。

どちらの場合も、担保の提供を要するか、どの裁判所に申し立てるか、停止の効果がいつからいつまでかを確認します。時間稼ぎのための根拠のない異議や架空の賃貸借ではなく、実際の契約・返済記録に基づいて対応します。

6．個人再生・自己破産と住宅の扱い

継続した収入があり、住宅資金特別条項の要件を満たす場合は、個人再生で住宅ローン以外の債務を整理し、住宅を維持できる可能性があります。ただし、住宅ローン自体が当然に減額される制度ではなく、他の担保権、保証会社の代位弁済の時期、競売の進行状況などで利用できるかが変わります。必要な競売手続の中止命令等も別に検討します。

自己破産を申し立てれば自宅の競売が必ず止まる、又は免責によって抵当権が消えるということはありません。担保権者の別除権による回収が問題になります。最高裁平成30年2月23日判決も、免責と抵当権そのものの消滅時効を区別しています。最高裁平成30年2月23日判決：免責と抵当権の消滅時効（PDF）

破産前に任意売却を済ませれば必ず同時廃止となるわけでもありません。不相当に安い売却、親族等への財産移転、特定債権者への偏った返済は別の問題を生じさせるため、契約前に弁護士と方針を確認してください。

7．相談時に準備するもの

競売開始決定・入札通知・事件番号と、受領日が分かる封筒。
土地建物の登記事項証明書、住宅ローン等の契約書、残高・滞納額。
税金・管理費・他の借金、保証人の有無。
家計収支、家族の居住状況、売却査定、返済資金の見込み。

「必ず競売を止める」「名義を移せば借金がなくなる」といった勧誘に応じて、白紙の委任状や売買契約書に署名しないでください。家を残したいか、売却して再出発したいかという希望と、実現できる資金計画を一緒に整理することが大切です。

新銀座法律事務所への無料相談

住宅ローンの返済が難しい方、競売開始決定が届いた方、任意売却や住宅を残す方法を検討している方はご相談ください。まずは無料の電話相談をご利用ください。概要を伺い、弁護士から5分程度を目安に一般的な見解をご案内します。

無料相談受付：0120-48-5791
つながらない場合：03-3248-5791
受付時間：平日9:00～21:00／土日祝日9:00～18:00

電話のほか、LINE・メールフォームからも受付できます。お名前、都道府県、電話番号、相談の概要をお知らせください。LINE・メールからの受付も、原則として弁護士から電話で回答します。事件番号、裁判所の通知、物件の登記、3点セットや契約・返済資料をご用意ください。入札、代金納付、引渡命令、無剰余通知等の期限があるときは、最初にお知らせください。

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