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借地上の建物・借地権マンションの建替え｜地主の承諾と裁判所の許可

2026年10月1日更新

借地上の建物や借地権マンションも、契約内容と法令上の条件を満たせば建て替えられる場合があります。ただし、借地契約の更新、地主の建替え承諾、裁判所の許可、マンションの建替え決議はそれぞれ別の問題です。まず借地権を設定した時期、普通借地か定期借地か、増改築を制限する特約、残りの契約期間を確認し、解体や工事契約の前に必要な手続を整えることが大切です。本記事では、借地人・地主・マンション区分所有者のそれぞれの立場から、建替えの進め方と注意点を説明します。

1　借地上の建物は建て替えられますか

地主が承諾しない場合でも、裁判所の許可によって進められることがあります。もっとも、老朽化しているという理由だけで当然に許可されるわけではありません。計画の内容、契約上の制限、土地の利用状況、残存期間などを調べる必要があります。

確認する問題主な確認事項
借地契約の存続・更新旧借地法か現行法か、満了日、更新履歴、定期借地の特約
地主の承諾増改築禁止特約、構造・用途の制限、更新後の再築か
裁判所の許可借地借家法17条・18条のどの手続が必要か
建築・事業計画接道、容積率、耐震性、設計、資金、仮住まい
マンションの合意形成区分所有法上の決議、借地権者の範囲、事業手続

建築確認を受けても、地主の承諾を得たことにはなりません。また、マンションで多数決が成立しても、それだけで第三者である地主との借地契約を変更できるわけではありません。

2　最初に確認する借地権の種類と契約時期

土地賃借権と地上権

借地借家法の借地権は、建物所有を目的とする土地賃借権または地上権です。無償で土地を借りる使用貸借や、建物所有を目的としない駐車場利用などには、そのまま同じ借地保護の規定が適用されるわけではありません。地上権であっても、存続期間や建物についての制限を確認します。「永久」という登記だけから、どのような建替えも自由であるとは判断できません。

1992年8月1日より前に設定された借地権

いわゆる旧法借地です。更新や再築による期間延長などには経過措置があり、旧借地法の扱いが残ります。施行後に更新契約書を作ったというだけで、新法の借地権に切り替わるわけではありません。相続・建物購入で取得した場合も、取得日ではなく元の借地権の設定時期を調べます。

同日以後に設定された普通借地権

借地借家法による普通借地権の期間は、原則として当初30年、最初の更新後20年、その後の更新後10年です。これより長い期間を定めることができます。旧法借地と異なり、更新後の無承諾再築には8条の問題が生じます。

根拠：借地借家法2～4条、附則4～7条・11条。旧法借地にも、現行法17条の借地条件変更・増改築許可の手続が利用されます。旧法借地には同法8条・18条は適用されません。

4　承諾が得られない場合の借地非訟手続

借地非訟は、借地をめぐる一定の問題について、裁判所が許可や条件変更を判断する手続です。通常の訴訟とは異なり、裁判官による審問や鑑定委員会の意見等を通じて審理します。

増改築許可―借地借家法17条2項

増改築を制限する借地条件があり、土地の通常の利用として相当な増改築について協議がまとまらないとき、借地人から地主の承諾に代わる許可を申し立てられます。必要なのは計画する増改築の相当性です。建物の老朽化・安全性、周辺の建物、土地の広さや利用状況、残存期間、過去の経緯等を具体的に説明します。

借地条件変更―17条1項

例えば木造住宅に限定された借地で鉄筋コンクリート造の共同住宅を建てるなら、増改築の承諾のほか、構造・用途などの条件変更が必要になる場合があります。法令による規制や周辺の利用状況等の事情が変わり、異なる条件での利用が相当になったことなどが問題となります。

東京地裁は、条件変更を要する増改築で、増改築制限特約もある場合、条件変更と増改築許可を併せて申し立てる取扱いを案内しています。東京地裁のQ&A（PDF）で確認できます。

許可に金銭の支払等が付くことがあります

裁判所は、利益のバランスを調整するため、財産上の給付や地代等の条件変更を命じることがあります。許可の対象となる図面、支払期限、条件、効力を確認してから着工してください。申立てをしただけで工事に着手できるわけではありません。

手続の種類は東京地裁「借地非訟とは」を参照。建物の売却に伴う土地賃借権の譲渡・転貸は、建替え許可とは別に19条等の問題となります。

5　建て替えると借地期間も延びますか

建替えの承諾と、借地期間の処理を一緒に確認することが重要です。建物が新しくなっても、当然に望む期間まで土地を使えるとは限りません。

新法の普通借地―7条

期間満了前に建物が滅失し、地主の承諾を得て残存期間を超えて存続する建物を再築すると、原則として承諾日または建築日の早い方から20年間存続します。残存期間や合意した期間がそれより長いときは、その期間によります。「滅失」には借地人自身による取壊しも含まれます。

当初の契約期間中は、残存期間を超える建物を築造する旨の通知を受けた地主が2か月以内に異議を述べない場合に、期間延長の関係で承諾をしたとみなす規定があります。ただし、更新後の通知にはこの扱いがありません。また、この通知だけで契約上の増改築制限もすべて解消すると考えて進めるのは危険です。

更新後の無承諾再築―8条・18条

新法借地では、更新後に建物が滅失し、地主の承諾なく残存期間を超える建物を再築すると、地主から地上権消滅請求や土地賃貸借の解約申入れを受けるおそれがあります。8条による借地権消滅は、原則としてその請求・申入れから3か月後です。

やむを得ない事情による再築なのに地主が承諾しない場合は、18条の再築許可を検討します。建物の状況、滅失の原因、双方の土地利用の必要性などを踏まえ、裁判所が判断します。一般的な増改築許可と同一の要件ではありません。許可に際して期間や金銭等の条件が調整される場合もあります。

旧法借地では別の検討が必要

旧法借地の再築による期間延長は、附則7条により従前の扱いが残ります。現行7条の「2か月」「20年」をそのまま当てはめないでください。建物の種類や地主の異議、滅失・再築の時期などを確認します。

6　地主は更新や建替えを拒否できますか

普通借地の更新拒絶では、正当事由が問題となります。現行法6条は、双方の土地利用の必要性、従前の経過、土地の利用状況、明渡しと引換え等に申し出る財産上の給付を考慮する仕組みです。地主の再開発計画や立退料の提示があるだけで結論は決まりません。借地人にも、生活・営業の実情や移転の困難などを説明する資料が必要です。

建替えの承諾拒否と契約更新の拒否は別の問題です。「更新しないと言われたから直ちに退去する」「更新できそうだから無承諾で建て替える」という判断は避けます。旧法借地の更新には旧法の規律が残るため、適用法を先に確認します。

判断の参考となる裁判例

  • 最高裁昭和41年4月21日判決：増改築禁止特約があっても、無断工事から直ちに解除が認められるとは限らず、信頼関係を損なうかが問題となります。これは工事前の許可を不要とする判例ではありません。事例552の解説。
  • 東京高裁平成13年11月9日決定：満了間近の建替えについて、地主側への影響などを検討した事例です。期間満了が近い申立てでは、許可による利益と不利益を具体的に示すことが重要です。事例1108の裁判例紹介。

これらは個別事案の判断です。新法借地の更新後の再築については、8条・18条の独自の仕組みも確認します。建物の賃貸借に関する立退き判例の金額や結論を、土地の借地契約にそのまま当てはめることはできません。

7　定期借地権でも期間中の建替えは可能ですか

定期借地権だから一切建て替えられない、ということではありません。契約上の条件や地主の承諾等を満たし、残りの期間内で建物を利用する計画は考えられます。ただし、適法な定期借地の特約があれば、建替えをしても当然に契約が更新されたり期間が延びたりするものではありません。

一般定期借地権（22条）は50年以上の期間を設定し、更新・建物再築による期間延長・建物買取請求を排除する特約を、書面または法律の定める電磁的記録で行う制度です。期間満了時の建物撤去・土地返還を見据えて、工事費の回収、解体費、融資期間を検討します。事業用定期借地権等とは要件が異なります。

地主と将来の契約について改めて合意する余地があっても、その合意を得られることを前提に購入・建替え資金を計画するのは適切ではありません。契約書、重要事項説明書、期間満了時の清算条項まで確認してください。

8　借地権マンションの建替えと2026年改正

借地権マンションでは、区分所有者間の意思決定と、敷地の借地関係を並行して整えます。誰が土地の借地人なのか、敷地の一部だけが借地なのか、契約が複数あるのかを登記・契約書で調べます。管理組合が当然にすべての借地人の権限を持つわけではありません。

2026年4月施行の区分所有法・マンション再生関係法の改正を踏まえ、建替え以外の再生方法、決議要件、事業手続も比較します。建替え決議は原則として区分所有者・議決権の各5分の4以上で、法定の客観的事由がある場合に各4分の3以上へ緩和される仕組みがあります。単に老朽化したという説明だけで緩和を適用できるわけではなく、該当事由と証拠の確認が必要です。

これらの改正は、地主の承諾や借地契約の検討を一律に不要にするものではありません。再生事業の方式に応じて、土地所有者等の権利や同意、権利変換の要件も確認します。所有権敷地に比べて借地部分が小さいことだけで、承諾や裁判所の許可が不要になるわけでもありません。

詳しくはマンションの建替え・再生決議、マンション再生円滑化法の手続、国土交通省の改正法・資料をご覧ください。

10　承諾料・地代と不動産鑑定の役割

建替え承諾料は、全国一律に更地価格の何パーセントと法律で決められているものではありません。従来の契約、工事内容、構造・用途の変更、借地期間、地域の状況などで異なります。過去の事例の割合をそのまま請求額にするのではなく、算定の前提を確認してください。

不動産鑑定士の鑑定書・評価書は、更地価格、借地権価格、適正な地代等を主張する根拠資料となり得ます。継続中の地代については、新たに貸す場合の地代と区別し、継続地代としての評価を依頼することが重要です。依頼時には、評価時点、契約上の制限、残存期間、承諾料や地代変更の問題のどこを評価したいのかを明確にします。

ただし、私的な鑑定が裁判所を拘束するわけではなく、建替えの法的要件の有無もそれだけでは決まりません。借地非訟の鑑定委員会による意見と、当事者が提出する鑑定書は役割が異なります。建物の危険性や補修可能性については建築士等の調査を組み合わせます。

工事費のほか、承諾料、地代増額の有無、設計・調査、仮住まい、解体、裁判手続、鑑定、弁護士費用まで含めて資金計画を作ります。

11　相談・交渉・申立ての進め方

  1. 権利関係を整理する。最初の借地契約、更新書類、土地・建物の登記事項証明書、相続・譲渡書類、地代の支払資料を集めます。
  2. 工事の必要性と計画を具体化する。写真、耐震診断、劣化調査、修繕との比較、設計図、見積り、融資条件を用意します。
  3. 地主と協議する。図面・条件案を示し、回答や交渉経過を記録します。費用と期間の希望も整理します。
  4. まとまらなければ借地非訟を検討する。土地所在地の管轄裁判所と必要な申立てを確認し、具体的計画に対応した申立書・添付書類を作成します。
  5. 合意または裁判の条件を確認する。許可の効力、支払、期限、計画変更等を確認して工事日程を確定します。

申立手数料や鑑定費用、審理期間は案件により異なります。予定した工期に必ず間に合うとは限りません。工事請負契約には、必要な承諾・許可が得られない場合の扱いを盛り込むことも検討します。

すでに解体・工事を始めてしまったとき

承諾の有無、工事範囲、地主の異議や解除通知を整理し、速やかに弁護士へ相談してください。事後に必ず許可を得られるとは限りません。建物の滅失により、土地の譲受人等に借地権を主張するための対抗要件も問題になります。借地借家法10条2項の掲示等の措置と、その後の登記の期限を含めて確認します。

12　新銀座法律事務所への無料相談

地主の承諾が得られない、承諾料が高い、借地権マンションの建替えを検討している、更新拒絶や解除の通知が届いたなど、お困りの段階でご相談ください。借地契約書、更新書類、通知書、建物の状況が分かる資料があると、問題を整理しやすくなります。

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現在の案内では、平日9:00～21:00、土日祝日9:00～18:00に受付し、弁護士から電話で5分程度を目安に一般的な見解を回答しています。受付条件・最新の時間はリンク先をご確認ください。資料の精査を伴う詳しい相談、交渉・申立ての代理、鑑定等の費用は別途ご確認ください。

14　法令・公的資料・PDF

借地の権利や売買時の確認には、東京都の既存住宅売買ガイドも参考になります。建替えに伴う契約・権利の確認と、建物の安全性や取引条件の調査を組み合わせてください。

確認日：2026年9月30日。旧法借地や改正前から進行中のマンション事業は経過措置を確認してください。掲載した裁判例は主要な判断の紹介であり、新しい裁判例であることや、同じ結論になることを意味しません。裁判所のPDFは現在案内されている資料へのリンクです。改訂・移転された場合は裁判所の案内ページから最新版をご確認ください。