不動産・賃貸借の法律Q＆A

1．最初に確認すること：契約の種類と書類

不動産の問題は、「居住権がある」「契約書に書いてある」という一言では結論が出ません。住宅か店舗か、普通借家か定期借家か、何を理由に請求されているかを分けて検討します。民法のほか、借地借家法、消費者契約法、契約締結時の法律や経過措置が関係します。

2．借主が亡くなったとき、同居家族は住み続けられますか

通常の賃貸借では、借主が亡くなっただけで契約が当然に終了するわけではありません。原則として賃借権と債務は相続の対象になります。相続人ではない内縁の配偶者については、相続による承継と、借地借家法36条による特別の承継を区別します。

同条が定めるのは、居住用建物の借主が「相続人なしに死亡した」場合です。その時点で、婚姻・縁組の届出はなくても、事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者は、借主の権利義務を承継します。ただし、その同居者が相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に貸主へ反対の意思を表示したときは別です。

相続人がいる場合には36条がそのまま適用されるわけではなく、相続人の賃借権を踏まえた同居者の使用関係、貸主からの請求の可否を別途検討します。死亡前の滞納家賃、敷金、保証人の責任、相続放棄の有無も整理が必要です。

3．契約期間の満了・法定更新・更新料

普通借家では、期間が満了しただけで直ちに退去義務が生じるとは限りません。借地借家法26条は、原則として満了の1年前から6か月前までの更新拒絶等の通知がない場合の法定更新を定めています。貸主側の更新拒絶には同法28条の正当事由も必要です。法定更新後は、期間の定めのない契約となります。

法定更新されることと、更新料を支払う義務があることは別問題です。更新料は法律上当然に発生するものではなく、有効な合意が根拠になります。最高裁平成23年7月15日判決は、契約書で具体的かつ明確に合意された更新料条項について、賃料や更新期間に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がなければ、消費者契約法10条により無効とはならないと判断しました。

法定更新にも更新料条項が及ぶかは、条文の文言や合意内容によります。「更新書類に署名しなければ更新料を払わなくてよい」とは限りません。不払いによる解除が認められるかは別途検討されますが、有効な更新料債務を放置すると支払請求などの紛争になります。詳しくは更新料特約の解説をご覧ください。

4．立退きを求められたら：正当事由と立退料

普通借家の貸主による更新拒絶や解約申入れでは、双方が建物を必要とする事情、賃貸借の経過、利用状況・現況、立退料等の申出を総合して正当事由を判断します（借地借家法28条）。「建物を売る」「家主が代わった」「古くなった」という説明だけで、当然に明渡しが決まるわけではありません。期間の定めのない契約では、貸主の解約申入れから6か月という期間の規律もあります（27条）。

立退料は、正当事由を補うために提示される金銭です。常に支払われるものでも、常に家賃の何か月分と決まるものでもありません。転居先の確保、引越費用、初期費用、家賃差額、居住・営業の必要性、店舗移転による影響などを検討します。立退料だけで他の事情をすべて置き換えられるわけでもありません。

• まず解約通知・更新拒絶通知の理由と期限、普通借家か定期借家かを確認します。
• 退去日、立退料、支払時期、敷金精算、原状回復免除などを一体として協議します。合意書へ署名する前に内容を検討してください。
• 家賃滞納等を理由とする適法な債務不履行解除や、有効な定期借家の期間満了には、普通借家の正当事由の規律がそのまま当てはまるわけではありません。

店舗については店舗賃貸契約の立退き交渉もご参照ください。

5．家賃の値上げ・値下げと供託

建物賃料が税負担、経済事情、近隣の同種建物の賃料などに照らして不相当になった場合、借地借家法32条により将来に向けた増減額を請求できることがあります。貸主の希望額がそのまま新賃料になるわけではありませんが、借主が同意しない限り一切増額できないわけでもありません。要件を満たす増額請求により、客観的に相当な額の限度で増額の効果が生じます。

増額について協議が整わない間は、増額を正当とする裁判が確定するまで、借主は相当と認める額を支払うことができます。従前の賃料を基礎に検討しますが、後に不足額が確定したときには、その不足額に年1割の利息を付して支払う必要があります（32条2項）。紛争中も支払を止めないことが大切です。

供託は「値上げに反対するために必ず先にする手続」ではありません。貸主が適法に提供された賃料の受領を拒むなど、供託の要件を満たすときに弁済供託を検討します。金額、支払期日、弁済提供の方法、供託原因を誤ると滞納扱いの危険があるため、法務局や弁護士に確認してください。

家賃増減額の訴訟は、原則として先に調停を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2）。値上げ請求を受けた場合と、自ら値下げを求める場合は区別し、減額を求めるだけで従前賃料の支払を一方的に減らさないよう注意します。普通借家の一定期間の増額禁止特約と、定期借家の賃料改定特約にも違いがあります。

6．退去時の原状回復・敷金返還

民法621条では、通常の使用による損耗と経年変化を原状回復義務から除き、借主の責任によらない損傷も原則として借主負担にしません。長年使った壁紙をすべて新品にして返す義務が当然に生じるわけではありません。他方、故意・過失で付けた傷、手入れを怠って拡大した汚損などは負担の対象になり得ます。

最高裁平成17年12月16日判決は、通常損耗の補修費まで借主に負担させるには、その負担範囲が具体的に明示されるなど、明確な合意が必要としました。「畳や壁紙の費用を差し引く特約はすべて無効」とも、「署名した以上すべて有効」ともいえません。

敷金は、原則として賃貸借が終了し、物件を明け渡した後に、未払家賃や借主が負う原状回復費等を控除して返還されます（民法622条の2）。借主から「敷金があるので最後の家賃を払わない」と請求することはできません。退去時には写真を撮り、鍵の返却日を記録し、精算書の項目・単価・数量・負担割合を確認してください。

争いが解決しなければ、交渉、民事調停、訴訟を検討します。60万円以下の金銭請求では少額訴訟が選択肢になることがありますが、相手方の希望等で通常手続へ移行する場合があります。

7．家賃滞納と解除：3か月という数字だけで決まりません

家賃滞納は契約違反ですが、賃貸借の解除では、滞納額・期間、催告、従来の支払状況、滞納理由や解消の見込みなどから、信頼関係が破壊されたといえるかを検討します。「3か月に達するまでは安全」「3か月なら必ず解除できる」という一律の基準ではありません。無催告解除条項があっても、その文言どおりの解除が常に認められるわけではありません。

借主は請求や訴状を放置せず、支払見込みと分割案を早めに伝え、合意内容を記録します。貸主は滞納一覧、催告の到達記録、入金履歴を整理し、適法な解除・明渡しの手続を検討します。

貸主や保証会社が勝手に鍵を交換したり、室内の荷物を処分したりすることは、原則として許されません。任意の明渡しがなければ裁判・強制執行等の手続によります。最高裁令和4年12月12日判決も、家賃保証業者に広い無催告解除権を与える条項と、一定の事情で明渡しがあったとみなす条項を消費者契約法10条により無効としました。

8．連帯保証人の責任と極度額

賃貸借の保証は長期化しやすいため、対象債務、期間、上限を確認する必要があります。最高裁平成9年11月13日判決は、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情がない限り、更新後に生じる債務にも保証責任が及ぶとしました。貸主からの保証請求が信義則に反する場合には責任が制限されることもあり、現在は個人根保証の規制も併せて検討します。

2020年4月1日以降に締結される個人の賃貸借根保証契約では、極度額の定めが必要です（民法465条の2）。極度額は原則として保証契約の書面・電磁的記録により定め、これを欠く個人根保証は無効です。保証会社など法人の保証にこの要件がそのまま適用されるわけではありません。

改正前の保証契約が施行日に突然無効になるわけではありません。主契約である賃貸借の更新と、保証契約自体の合意更新・新規締結は区別します。保証人が改めて署名した書面がある場合には、その趣旨を確認してください。借主・保証人の死亡等による元本確定も関係します。

保証から外れたいときは、貸主の承諾による保証契約の終了・交替などを交渉します。「今後保証しない」と一方的に通知するだけで、既存の責任が当然に消えるわけではありません。

9．定期借家は普通借家と何が違いますか

有効な定期建物賃貸借は、定めた期間で終了し、法定更新がありません。継続するには原則として再契約が必要で、再契約が必ず保証されるわけではありません。契約期間を定め、書面または法定の電磁的記録により契約し、契約前に更新がないことと期間満了で終了することの説明を行う必要があります（借地借家法38条）。事前説明書面は契約書とは別に用意し、電子的な提供には借主の承諾等の要件があります。説明を欠く場合、更新がない旨の定めは無効となります。

期間が1年以上の場合、貸主は原則として満了の1年前から6か月前までに終了を通知する必要があります。通知が遅れた場合、その後の通知から6か月が経過するまでは終了を借主に対抗できません（38条6項）。

居住用で床面積200㎡未満の建物について、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情で生活の本拠として使うことが困難になった場合、借主は解約を申し入れることができ、申入れから1か月で終了します（38条7項）。これ以外の中途解約は特約等の確認が必要です。貸主の転勤予定があるだけで、通常の借家契約が当然に定期借家になるわけではありません。定期借地・定期借家の関連解説もご参照ください。

10．設備の故障・雨漏り・一部が使えない場合

貸主は原則として使用収益に必要な修繕を行う義務がありますが、借主の責任で修繕が必要になった場合は別です（民法606条）。借主は故障を速やかに通知し、写真、使用不能の期間、連絡記録を保存します。通知後相当の期間内に貸主が修繕しない場合や急迫の事情がある場合、借主が修繕できることがあります（607条の2）。費用償還の要件や特約も確認し、無断で大規模工事を始めないでください。

借主の責任によらず建物の一部が使えなくなった場合は、使用できない部分の割合に応じて賃料が減額されます（611条）。具体的な額は使用不能の範囲・期間等によるので、生活への影響を記録して協議します。エアコンの故障等を理由に家賃全額の支払を直ちに止めることは避けてください。

11．借地・売買・競売・マンション再生の相談

建物の賃貸借以外にも、権利の種類や手続に応じた対応が必要です。関連分野は、次のページをご参照ください。過去の記事は公開時の制度によるため、現行の法令・公的資料と併せて確認してください。

• 借地権の更新拒絶：建物所有目的の借地は、更新・正当事由・建物買取請求などの検討が必要です。
• 借地上の建物の建替え：契約上の承諾、借地条件の変更、裁判所の許可等を確認します。
• 地代減額請求／建物賃料減額請求：地代と家賃で条文が異なります。
• 無権代理・虚偽登記と不動産取引：実印、印鑑証明書、登記識別情報の交付と、本人の関与・第三者の認識を慎重に検討します。書類を預ければ常に所有権を失うわけではありません。
• 競売物件の取得：登記、物件明細書・現況調査報告書・評価書、占有関係、引渡しや修繕費を確認します。必ず市場価格より安く買える制度ではありません。
• マンションの建替え・再生／事業手続の解説：2026年4月施行の改正では、建替え以外に建物更新・建物敷地売却等の選択肢が拡充されています。決議の種類、要件、催告・売渡請求、分配条件を確認します。国土交通省の現行制度・マニュアルもご参照ください。
• 都市再開発法への対応：権利変換・補償・明渡しの手続と、通常の借家の立退き交渉を区別します。

関連する法律相談QA事例集

事例ごとの詳しい検討は、次の記事をご参照ください。過去の記事には改正前の条文や制度が含まれるため、契約日・更新日と本ページの現行法の説明を併せて確認してください。

• No.631 賃貸借契約における連帯保証人たる地位の解消 — 更新後の保証責任・極度額・保証の終了
• No.1953 建物賃貸借契約終了後の賃借人の原状回復義務 — 通常損耗と特約の明確性
• No.1878 建物賃貸借契約終了後の原状回復義務 — 住宅と営業用物件の検討
• No.1851 原状回復請求の内容、請求の具体的方法 — 汚損を拡大させた場合の負担
• No.1417 更新料条項と消費者契約法上の有効性について — 法定更新を含む条項と最高裁判例
• No.1261 更新料の有効性 — 契約期間と更新料額の関係
• No.1511 建物賃貸借契約における敷引特約の可能性 — 敷引きと消費者契約法
• No.1239 借家の賃料の特約と借地借家法32条について — 賃料改定特約と増減額請求
• No.1751 賃料増額請求手続 — 増額交渉・調停・訴訟
• No.1209 建物賃貸借契約に関する更新拒絶の判断基準 — 正当事由・立退料
• No.1720 住居兼小規模店舗の立退料 — 営業への影響と移転条件

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