2項道路に隣家が塀を建てるとき｜後退線・建築制限・対処

1．2項道路は、狭い通路すべてを意味するものではありません

建築基準法42条2項は、同法第3章の規定が適用されるに至った際に現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの等を道路とみなす制度です。一定の区域では6mを基準とする規定等もあります。一般に「2項道路」「みなし道路」と呼ばれます。

道路法上の公道であることは必須ではなく、私有地上の私道も指定の対象となります。一方、人が通っている、舗装されている、幅が4m未満ということだけでは、指定の有無や法的な位置は分かりません。建築基準法上の道路の種別は、自治体の指定道路図等で調べ、必要に応じ窓口に確認してください。

指定には、個々の道を特定する方法のほか、告示で一定の条件に合う道を一括して指定する方法もあります。個別の指定番号が見当たらないから、必ず指定されていないというわけではありません。古い建築確認資料、航空写真、道路台帳、付近の建物の状況等が調査資料になることもあります。

2．道路中心線・後退線とセットバックの考え方

通常の2項道路では、中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。現状の道路幅が3mで、中心線が確定し、両側が均等に後退する場合には、片側で約0.5mずつ後退して4mを確保するという例になります。ただし、現況の舗装の中央が、法的な中心線と必ず一致するわけではありません。

道路の反対側が崖地、川、線路敷地等である場合には、その側の境界から道路側へ4mの線を境界とみなす扱い等があります。また、法42条3項等による特例や区域ごとの指定にも注意が必要です。現地で一方的に測った線だけで、工事を進めたり撤去を求めたりせず、行政との道路協議等で根拠を確認します。

2項道路は、セットバックした帯状の部分だけを指すものではありません。既存の通路と、法の定めるみなし境界までの部分を含めて、道路としての制限を考えます。道路境界、土地の所有権の境界、地番の境界が同じであるとも限りません。

後退したから、その土地の所有権が自動的に自治体へ移るわけではありません。寄附・買収・整備・管理の制度や、私道の通行関係は別に確認します。土地が自分の名義に残っていることと、建築基準法上の制限を受けないことは同じではありません。

3．塀・門・擁壁等にかかる道路内の建築制限

建築基準法44条1項は、原則として、建築物や敷地を造成するための擁壁を道路内又は道路に突き出して建築・築造することを制限しています。同法2条1号の建築物には、建物に附属する門・塀等も含まれます。道路後退部分に、新しく塀を立てて宅地として囲い込むことは、この制限との関係が問題になります。

地盤面下の建築物等、法定の例外はありますが、どの門・塀でも許可を取れば自由に建てられる制度ではありません。建築確認が必要でない工事であっても、道路内の建築制限が免除されるわけではありません。工事の種類・規模・位置と、適用される規定を確認します。

植木鉢、資材、駐車車両等は、塀と同じ建築物に当たるかという問題とは別に、通行の妨害、道路管理、道路交通法等の規制や、私法上の通行関係が問題になり得ます。「建築物でないから、道路を塞いでもよい」とは判断できません。

4．既存の塀・建物は、建築時期と適用法を調べます

現在の基準に適合しない建築物でも、法の適用時点等に適法に存在していたため、一定の規定の適用が除外される「既存不適格」の場合があります。これは、建築当時から違反していた建物と同じではありません。

基準となる時点は、常に全国一律に1950年の法律施行日だけで決まるとは限りません。その地域に第3章の規定が適用されるようになった時期、道路指定、後の増改築等の経緯を確認します。確認済証・検査済証、過去の図面、航空写真、登記、行政の記録等が資料になります。

既存物を壊して新設・建替えする場合には、その工事に適用される現行規定と経過措置を確認します。「昔から塀があったから、同じ位置なら何度でも建て直せる」「現在道路にかかっているから、古い建物もすべて直ちに撤去しなければならない」と、一律に説明することはできません。

5．自治体への相談・是正命令・行政代執行

まず、特定行政庁の建築指導・建築審査等の担当窓口へ、住所・地番、道路資料、写真、図面、工事内容、通行への影響を示して相談します。公道であれば道路管理担当部署、道路交通の危険等があれば警察等への相談も考えられます。部署ごとに確認・対応できる事項が異なります。

違反が認められる場合、行政指導のほか、建築基準法9条等による工事停止・除却等の是正命令が検討されることがあります。命令に従わない場合等には、法の要件に従って行政代執行が行われる可能性もあります。塀の除却のように他人が代わって行える行為について、所定の手続・要件を経て履行を確保する制度です。

隣人が申入れをしただけで、行政が直ちに撤去を代行したり、必ず特定の期限までに命令を出したりするわけではありません。道路該当性、違反内容、危険性、権限と手続等が調査されます。相談日、担当部署、提出資料、回答、追加で必要とされた資料を記録しておくと、次の対応を検討しやすくなります。

行政の指定・判断・権限不行使等を法的に争う場合には、行政不服申立てや訴訟の種類、原告適格、出訴期間等を個別に検討する必要があります。行政への相談を続けているだけで、民事・行政のすべての期限が止まるわけではありません。

6．道路指定と通行妨害を巡る最高裁判例

最高裁平成14年1月17日判決（PDF）は、告示により一定の条件に合う道を一括して2項道路に指定する方法について、抗告訴訟の対象となる行政処分に当たると判断しました。道路の指定の有無・効力を調べる際には、個別の指定書だけでなく告示等も確認することが重要です。

他方、建築基準法上の建築制限があることだけで、通行人全員に同じ民事上の撤去請求権が当然に生じるわけではありません。所有権、地役権、契約、相隣関係、日常生活上の通行利益等の根拠を確認します。

最高裁平成9年12月18日判決（PDF）は、現実に開設された位置指定道路について、日常生活上不可欠の通行利益を有する者による妨害排除等の請求を、一定の条件で認めました。これは法42条1項5号の位置指定道路の事件で、2項道路と同じ制度そのものを扱う判決ではありません。具体的な道の性質、利用の必要性、代替手段等を調べて民事請求を検討します。

7．工事が始まる・進んでいる場合の準備

1. 指定道路図、道路種別・中心線・境界に関する資料、土地・建物の登記、測量図を集めます。
2. 工事前後の写真、塀の計画位置、通路の幅、日常の通行状況や支障を記録します。
3. 建築主・施工者に確認し、行政の担当窓口へ資料を提出して、調査・対応状況を確認します。
4. 工事完了前の対応が必要な場合は、権利の根拠と緊急性を整理し、工事差止め等の仮処分の可否を弁護士と検討します。

仮処分には権利と保全の必要性の疎明、担保等が問題になります。完成した後の撤去交渉は負担が大きくなることがあるため、工事の予定を知った段階から相談すると、調査・交渉・保全の選択肢を検討しやすくなります。

写真は適法に撮影できる場所から必要な範囲で記録し、無断で隣地へ入ったり、資材を移動・破壊したりしないでください。弁護士は、行政調査と民事上の権利関係を整理し、相手への通知、協議、保全・訴訟等を支援します。