優良建築物等整備事業の勧誘
行政｜都市部等の再開発｜優良建築物等整備事業｜総合設計制度｜マンション建替円滑化法｜個人、法人の財産権の利益と都市部等全体の利益対立、内容、手続きと方法
目次
質問：
市街地に賃貸ビルを所有して店舗や事務所に賃貸しています。最近、ゼネコンの営業社員から、「近隣の地権者と協力してビルの建て替えをしませんか、容積率や高さ制限の緩和を受けることもできるし、行政からの補助金も出ますよ」との勧誘を受けています。私はそんなうまい話しがあるわけないと思って無視していたのですが、何度もしつこく勧誘に来るので困っています。ビルは古いもので建て替え自体は必要だと思っています。本当にそのような制度があるのですか、どのように対応したら良いでしょうか。
回答：
１、ゼネコン社員の提案は「優良建築物等整備事業」「総合設計制度」「マンション建替円滑化法」という法令に基づく手続きの適用を企図しているものと考えられます。これらの手続きにより都市計画図に記された指定容積率を上回る建物を建築できる可能性があります。
２、実際の手続きでは、隣地所有者との共同事業に関する合意書（契約書）、建築業者との建築請負契約書、どのような建物を建築するのか資金計画をどうするのか事業計画書、行政庁に対する補助金や建築確認の申請書を作成する必要があります。これらの書類は、営業に来ているゼネコン業者にノウハウがあり、全て用意してもらうことも可能です。
３、しかし、これらの制度があるとしても、具体的にどのような事業計画を定めて行政協議を進めていくのか、近隣地権者との共同事業を行うことになりますから、利害の調整が必要になります。不動産や法令の知識が乏しい状態でゼネコンの話に乗ってしまうと、想定外の不利益を受けてしまうリスクがあります。単独建て替えと共同建て替えで、どちらが有利なのか詳細に検討することが必要です。お困りの場合は、ゼネコンの提案内容の評価も含めて経験のある法律事務所に御相談なさり、一緒に考えてもらうと良いでしょう。
４、関連事例集９０３番、１６７６番、１６３３番、１１２２番参照。その他、総合設計制度に関する関連事例集参照。
解説：
１、優良建築物等整備事業
優良建築物等整備事業は、特定の法律に基づく制度ではありませんが、建築基準法が改正されて、前面道路規制により私有地の周りの道路が拡幅されたり、建物の耐震基準が高められたり、日影規制が導入されて日照権の利害調整が図られたりしていることに鑑みて、これに適合する建物の建築を促進するために、国や都道府県などの行政庁が補助金などの交付を行うことにより建築物の建て替えを促す手続きです。
建築基準法は、時代の変化にあわせて、実際に起こった自然災害の被害の分析などによる建物の耐震性能の分析や、建築技術の進歩にあわせて日々改正されて行きますが、既に建てられた建築物は改正後の建築基準法の条件を満たしていなくてもそのまま利用することはできます。既存建物は、その建物を建築する当時の建築基準法に基づいて設計され建築施工されているからです。そのような建物は「既存不適格」建物と呼ばれますが、私的所有権の対象であり、当該所有権者が建物を利用し続けようと思えば利用し続けることは可能なのです。
行政庁は、公共の福祉という行政目的を実現するために、既存不適格の建物を建て替えることを推奨していますが、私有財産の保護・私的自治も大切ですから、建て替えを強制することはできません。そこで、補助金を出して建て替えを促進する環境整備を図っています。行政庁が国民の権利義務に影響する行為をする場合は、法律の根拠を要するとする「法律の留保原則」「法律に基づく行政の原理」はありますが、補助金の支出は私権制限するものではありませんから、行政目的を実現するための行政裁量の範囲内の行為となり、必ずしも支出について個別の法律の根拠が無くても行うことができる行政作用と解釈されています。
補助金の支出は、国では財政法２条１項「収入とは、国の各般の需要を充たすための支払の財源となるべき現金の収納をいい、支出とは、国の各般の需要を充たすための現金の支払をいう。」を直接の根拠として国会の予算承認決議を経て執行されますし、地方自治体では地方自治法第232条の2は「普通地方公共団体は、その公益上必要がある場合においては、寄附又は補助をすることができる」を直接の根拠として議会承認決議を経て執行されています。また、補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律が制定され、補助事業の適正化が図られています。
この補助金支出について、優良建築物の整備に関する政令や通達が次のとおり策定されています。
平成6年6月23日付けの建設省住街発第63号「優良建築物等整備事業制度要綱」（令和３年３月３１日最終改正）
https://www.shinginza.com/001402811.pdf
平成22年3月26日付けの国官会第2317号「社会資本整備総合交付金交付要綱」（令和７年３月３１日最終改正）
https://www.shinginza.com/001852523.pdf
などがあり、地方自治体でもこれにならって策定され運用されています。
※参考ＵＲＬ、国土交通省の優良建築物等整備事業紹介ページ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000080.html
※参考ＵＲＬ、東京都の都市居住再生促進事業紹介ページ
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/34saiseisokushin.html
※参考ＵＲＬ、東京都都市居住再生促進事業補助金交付要綱
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/juutakuseisaku/hojyoshisyutsu_h30_05_11
国の施策である「優良建築物等整備事業」を、各自治体が施行する場合は、「都市居住再生促進事業」など様々な呼称で実施されていることがありますが、趣旨は同じものです。
東京都の例をご紹介します。
（１）補助金の種類と限度額
設計費を含む共同施設整備費、２人以上の敷地所有者が共同で建て替えを行う「共同化タイプ」の場合住戸あたり３００万円、既存建物の更新を行う「マンション建替タイプ」の場合住戸あたり１５０万円。
事業計画作成費（現況測量調査費、権利調査および調整費用、敷地設計費ならびに資金計画作成費用）
土地整備費（既存建物の除却費用、土地整備費用）
（２）補助要件
接道要件・・・幅員６ｍ以上の道路に４ｍ以上接すること。
構造・・・階数が３以上の耐火建築物
専用面積・・・単身用２５平米、家族用５０平米以上
敷地面積・・・原則、道路中心線以内の面積がおおむね５００平米以上
住戸数・・・１０戸以上
空地・・・建蔽率による空地プラス２０パーセント前後の空地を有すること。
募集方法・・・賃借人や譲受人を公募すること
価格・・・近傍同種の家賃や分譲価格以下とすること
その他・・・バリアフリー要件、安全対策、シックハウス基準等
２人以上の敷地所有者が共同して建て替えを行う場合の補助金が増額されていることから、敷地をまとめて高度利用し、不燃耐震建物を増やすことが推奨されていることが分かります。これは、都市再開発法により都市計画事業（公共事業）として施行される市街地再開発事業の行政目的と類似するものであり、いわば「ミニ再開発」と呼べるものです。
この制度は、優良建築物の整備を促進するための補助金を支出するものであって、容積率や高さ制限の緩和については一切規定されていません。しかし、各法令に基づく容積率や高さ制限の緩和措置を受けやすくするための環境整備を図るものであり、結果として優良建築物の整備が促進される効果はあると言えます。
２、マンション建て替え円滑化法
「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）は、主に分譲マンションの建替えを円滑に進めるための手続きを定めた法律です。この法律における「マンション」とは、２以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有部分を持つ建物を指します（マンション建て替え円滑化法２条１項１号）。
マンション建て替え円滑化法２条（定義等）この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。 １項１号 マンション 二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。
したがって、居住部分を持たない純粋な商業ビル（いわゆる雑居ビル）や単独所有ビル場合は、マンション建替え円滑化法の適用対象外となります。しかし、商業ビルであっても、区分所有建物であり、かつ人の居住部分を含む場合は、この法律の適用対象となる可能性があります。
建設時に区分所有建物として登記されていなくても、構造上・利用上の独立性を備えた専用住戸を持ち、法務局（登記所）に必要書類を提出すれば「区分建物」として分割登記（建物区分登記）を行うことが可能です。もともと賃貸マンションなどを一棟で登記した後、分譲形式に切り替える場合にもこのような登記申請が行われています。実際の手続きでは、土地家屋調査士による各階平面図や専有部分図面の作成と、管理規約（敷地権に関する規約証明書）の準備なども必要になります。区分建物としての実態を備え、かつ２人以上の区分所有者が存在していれば、マンション建て替え円滑化法の適用を受けることは可能です。勿論、２人以上の区分所有者は、親戚同士でも、法人と個人であっても構いません。
マンション建て替え円滑化法１０５条１項では、容積率の緩和措置が規定されています。
マンション建替円滑化法１０５条１項 その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。）、容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下この項において同じ。）及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率は、その許可の範囲内において、建築基準法第五十二条第一項から第九項まで又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。
これは各自治体に備え置かれた都市計画図に定められた「指定容積率」を上回る個別の容積率緩和措置を許可できることを規定しているものです。但し、最低敷地面積の要件を満たす必要があります（マンション建て替え円滑化法施行令２７条）。低層住居専用地域では１０００平米以上、商業地域では３００平米以上、それ以外の区域では５００平米以上の敷地が必要です。
マンション建替円滑化法施行令２７条 法第百五条第一項の政令で定める規模は、次の表の上欄に掲げる地域又は区域の区分に応じて、それぞれ同表の下欄に定める数値とする。地域又は区域 敷地面積の規模（単位 平方メートル）
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号に掲げる第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域若しくは田園住居地域又は同号に規定する用途地域の指定のない区域 一、〇〇〇
都市計画法第八条第一項第一号に掲げる第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域 五〇〇
都市計画法第八条第一項第一号に掲げる近隣商業地域又は商業地域 三〇〇
容積率緩和の程度は各自治体の運用に任せられていますが、概ね、建築基準法59条の2で規定される「総合設計制度」の緩和と同程度で運用されています。具体的には、基準容積率の２倍以内でかつ４００パーセント増以内となります（都心居住型総合設計制度）。
建物竣工後に都市計画図が改定されていても、通常は大幅な容積率の緩和は見込まれないものです。容積率緩和措置により、従来の建物よりも専有面積を増加させることができれば、これを分譲・販売することにより、あるいは等価交換により建設事業者に譲渡することにより、建物建設費用を捻出できる可能性が高まることになり、実現性のある事業計画を作成できることになります。
３、総合設計制度
建築確認で設計図面を提出する時は、建物の建設面積を敷地に対して建蔽率の範囲内で、かつ、床面積の合計を容積率の範囲内で設計しなければなりません（建築基準法５２条、５３条）。この建蔽率と容積率は、各自治体の各地域の住居地域や商業地域や工業地域など用途地域の区分に従って、各自治体に設置された都市計画審議会の決議を経て、都市計画図として策定されています。例えば、建蔽率８０パーセントで容積率４００パーセントであれば、敷地の８０パーセントの面積を建築面積として、５階建ての建物を建設できるということになります（前面道路規制や斜線規制や高さ規制を除く）。
この指定容積率は、各自治体のインフラ整備や住環境整備などの行政目的を実現するために策定されているものですが、敷地内に非常時の避難所となる空き地を設けたり、住環境を良くする緑地を設けたり、防災倉庫を備えるなど公益目的に合致する場合は、個別審査を経て特例で容積率を緩和できる総合設計制度が建築基準法に導入されています（建築基準法５９条の２第１項）。
建築基準法５９条の２（敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例）１項 その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第五十二条第一項から第九項まで、第五十五条第一項、第五十六条又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。
※国土交通省の総合設計制度解説ページ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/59-2sogo.html
※建設省住街発第九三号 昭和６１年１２月２７日建設省住宅局長通達
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/100/81000131/81000131.html
※国土交通省の総合設計許可準則
https://www.shinginza.com/001876902.pdf
※東京都の総合設計制度ポータルサイト
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku_kaihatsu/kenchiku_gyosei/gyosei/kijun/sogo_seido
※東京都の総合設計制度許可要綱
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_kenchiku_kijun_pdf_sogo_02
東京都の要件と緩和内容の抜粋をご紹介します。
適用区域・・・都市計画法第７条第２項に規定する市街化区域内。ただし、原則として、容積率制限の緩和を伴う総合設計については、指定容積率が1,000パーセントを超える区域を除く。
最低敷地面積・・・第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び
田園住居地域では１０００平米、それ以外の区域では５００平米。
空地率・・・基準建蔽率が５５パーセント以上の敷地について、１２０パーセント－基準建蔽率。つまり、建蔽率により計算される空地に２０パーセントを加算する必要がある。なお、空地とは、建築物又はこれに準ずる工作物に覆われていない敷地の部分をいう。
接道長・・・総合設計の種類に応じて第２の１から４までに定める前面道路の幅員の数値（商業および工業地域で８ｍ、それ以外の区域は６ｍ）以上の幅員を有する道路に当該敷地境界線の長さの合計の６分の１以上接するものであること。
有効空地または公開空地率の最低限度・・・高さ１２ｍ未満の屋上公開緑地、または歴史的建造物の残地部分、または、歩道状空地、貫通通路、アトリウム（計画建築物内に設ける大規模な吹き抜け空間で、天空光を確保できるものをいう。）、水辺沿い空地、駅前広場、広場状空地、人工地盤、建築物の低層屋上面、サンクンガーデンその他これらに類するもの、ピロティ等の公開空地の合計面積が、基準容積率５００パーセント以上では１０パーセント。
歩道状空地及び広場状空地の設置・・・計画建築物の敷地には、原則として、歩道状空地及び広場状空地を設けること。ただし、長期優良住宅型総合設計を適用する場合で、敷地面積が500平方メートル未満であるときについては、歩道状空地のみとすることができる。 なお、歩道状空地にあっては、原則として、前面道路（幅員4.5メートル以上の歩道が確保されているものを除く。）に接する全ての敷地の部分に設けること。
隣地境界線・・・計画建築物の外壁又はこれに代わる柱の外面から敷地境界線までの水平距離は、原則として、当該部分の計画建築物の高さ（敷地境界線の地表面からの高さ（メートル単位）をいう。以下この章において同じ。）の平方根の２分の１に２メートルを加えた数値以上であること。
道路境界線・・・計画建築物の外壁又はこれに代わる柱の外面から道路境界線までの水平距離は、当該部分の計画建築物の高さの平方根の２分の１に総合設計の種類別に必要な歩道状空地の幅員を加えた数値以上であること。
割増容積率・・・一般型総合設計・長期優良住宅型総合設計では、基準容積率の0.75倍又は300％のいずれか低い数値。住宅供給促進型総合設計では、基準容積率の1.0倍又は 400％のいずれか低い数値。但し、割り増し後の容積率は1000％を超えることはできない。
絶対高さ制限・・・建築基準法５６条７項（天空率による高さ制限の緩和）と同程度の天空光を確保できる場合に、２０ｍ以内かつ、敷地境界線からの距離に１．２５倍（北側は０．５倍）して４ｍを加算した高さの範囲内で緩和する。ただし、長期優良住宅型総合設計にあっては、緩和の対象としない。
４、実際の手続き
このように、容積率の割り増しや高さ制限の緩和を受けることができる制度は法律で整備されていますが、最低敷地面積５００平米（約１５１坪）以上などの条件がありますので、単独で要件を満たせない場合は、隣地所有者との共同事業としての建て替え計画を策定する必要があることになります。共同事業の場合は、容積率の割り増しや補助金の給付なども期待できますが、隣地所有者との専有面積の分配割合次第で、単独建て替えよりも有利とは言えない場合も懸念されるところです。単独建て替えの場合と共同建て替えの場合で、どちらが有利なのか詳細に検討比較することが必要です。
共同事業を計画する場合は、隣地所有者との事前協議を経た上で、次のような書類を用意する必要があります。
（１）隣地所有者との共同事業に関する合意書（契約書）双方が拠出する従前資産の特定と、双方が負担する事業費の割合、双方が取得する床面積の割合と配置などについて事前に合意する。
（２）設計士との建築設計・監理等業務委託契約書、建物設計図書
（３）建築業者との建築請負契約書
（４）デベロッパーや建設業者に竣工後専有面積を譲渡して建設資金の拠出を求める場合は等価交換契約書
（５）銀行など金融機関への融資申し込み書、金銭消費貸借契約書
（６）どのような建物を建築するのか資金計画をどうするのか事業計画書
（７）優良建築物等整備事業補助金申請書
勿論、これらの書類を作成する前に、事業の実現可能性確認も含めて、行政庁との事前相談が必要になります。
これらの書類や手続きについては、営業に来ているゼネコン業者にノウハウがあり、全て用意してもらうことも可能です。
また、これらの制度があるといっても、具体的にどのような事業計画を定めて行政協議を進めていくのか、近隣地権者との利害の調整が必要です。双方の従前資産の価値は、土地建物の面積だけで決まるものではありませんから、それぞれ不動産鑑定士の評価書を用意して客観的な価値に基づいて取得できる床面積の比率を決定する必要があるでしょう。
不動産や法令の知識が乏しい状態でゼネコンの話に乗ってしまうと、想定外の不利益を受けてしまうリスクがあります。お困りの場合は、ゼネコンの提案内容の評価も含めて経験のある法律事務所に御相談なさり、一緒に考えてもらうと良いでしょう。
以上
