1．市街地再開発事業とは

市街地再開発事業は、細分化された敷地の共同化、老朽建築物の更新、道路・広場などの公共施設の整備を組み合わせ、都市の安全性や利便性を高める制度です。根拠は都市再開発法です。個々の建物の建替えだけでなく、一定区域の土地利用をまとめて再編する点に特徴があります。

本記事は、地権者からの相談が多い組合施行の第一種事業を中心に説明します。所有権、借地権、借家権、抵当権等によって取扱いは異なり、一般的な権利変換、地上権非設定型、全員同意型などの方式によっても結論が変わります。

関連ページ：再開発の具体例（全国の市街地再開発事業一覧）／再開発における借家人補償／店舗の立退き

2．同意書への署名を求められたら

「皆さんもう署名しています」「説明を聞いたという確認だけです」と言われても、まず書面の表題、本文、添付資料を確認してください。書面の名称より、実際に何を約束する内容かが重要です。

説明が不足していれば、資料を持ち帰って検討する時間を求め、疑問点と回答を文書に残しましょう。署名済みの書面は添付資料と一緒に写しを保管してください。同意の撤回や取消しができるかは、書面の性質、提出先、手続段階、錯誤・詐欺等の事情によります。「いつでも撤回できる」と考えて先に署名するのは避けましょう。

特に110条の全員同意型では、一定の権利変換基準によらない計画が可能となり、通常の83条による縦覧手続も適用されません。同意する前に、権利変換の内容と費用負担を具体的に確認する必要があります。

3．組合設立の同意と、設立後の議決は違います

「3分の2」は、住民全体の単純な多数決ではありません

組合設立は、原則として区域内の宅地所有者又は借地権者が5人以上共同して申請します（11条）。14条1項では、宅地所有者の人数と借地権者の人数について、それぞれ3分の2以上の同意が必要です。これに加え、同意者の所有地と借地の地積の合計が、区域内の宅地総地積と借地総地積の合計の3分の2以上でなければなりません。

共有者の数え方や同意の確認方法には別途の規定があります。「マンションの部屋数」「居住者数」「登記上の名義人数」を、そのまま法定の人数として集計できるとは限りません。権利者名簿と算定根拠の確認が必要です。

本組合の設立後は、施行地区内の宅地所有者・借地権者は、原則として全員が組合員になります（20条）。設立に反対した人や準備組合に加入していなかった人も、当然に区域外となるわけではありません。借家権のみを有する人は、その資格だけでは組合員になりませんが、権利変換・補償・意見提出等の対象となり得ます。

権利変換計画の議決にも、固有のルールがあります

権利変換計画は総会の議決事項です（30条8号）。一般の議事は32条、重要な定款・事業計画の変更等は33条、議決権は37条を確認します。権利変換計画というだけで、すべて33条の特別決議になるわけではありません。同時に事業計画等を変更する場合は、その変更内容ごとに必要な決議を検討します。議決権は定款に特別の定めがなければ原則として各1個です。

資料の確認と利益相反への対応

法31条9項・10項は、通常総会の承認対象となる事業報告書、収支決算書、財産目録について、所定期間の備付けと、正当な理由がない限り閲覧・謄写を拒めないことを定めています。その他の契約書、積算資料、鑑定資料等については、定款や資料の性質、行政への情報公開請求の可否も含めて開示を求めます。すべての内部資料を無条件で閲覧できるという意味ではありません。

参加組合員や事業協力者の役割、資金負担、取得床、関連会社への発注、価格変更条項は確認すべき事項です。法37条3項には、組合と特定の組合員との関係について議決する場合の議決権の制限があります。ただし、参加組合員であるだけで全議案について議決権を失うものではありません。具体的な利益相反のある議案を特定して検討しましょう。

4．手続の流れと、見落としやすい期限

以下は一般的な組合施行の流れです。事業基本方針を先に定めて組合を設立する場合や、全員同意型等では順序・手続が異なります。

71条4項には、所定期間内に権利変換計画の縦覧が始まらない場合の、申出の撤回・新たな申出の機会が定められています。したがって、最初の30日を過ぎたら一切選択できない、とも限りません。ただし、自由にいつでも変更できる制度ではないため、公告日、縦覧開始日、適用方式に基づいて期限を計算します。

5．「還元率65％」とは、何を表す数字ですか

「還元率」「権利変換率」は、法令上統一された意味で使われている言葉ではありません。一般に床面積の比率を指しますが、資料によっては価額の比率、事業全体の平均、権利変換を受ける人の割合を指すこともあります。分子・分母と、面積の測り方を確かめることが第一歩です。

同じ基準で測った従前専有面積が80㎡、取得する新しい専有面積が52㎡なら、面積還元率は65％です。ただし、これだけでは資産価値が35％失われたことを意味しません。新築・駅直結・用途・階層等による単価の違いを確認する必要があります。逆に、新築だから面積が減って当然と結論づけることもできません。

• 専有面積か延べ面積か：共用廊下等を含む面積と、住戸の専有面積を混在させないこと。
• 内法か壁芯か：登記面積と販売図面の面積では測り方が異なることがあります。
• 自己負担を含むか：増床購入分を含めた面積を「還元」と説明していないか。
• 事業平均か自分の数値か：平均の改善が、そのまま自分の条件の改善になるとは限りません。
• 用途・階・位置は同じか：路面店舗から上階への移転では、面積以外に集客動線や視認性も検討します。

法77条2項が求めるのは、位置、面積、環境、利用状況等を総合的に考慮した権利者間の均衡と、従前・従後の価額に著しい差額を生じさせないことです。全国一律の最低還元率や、床面積100％の保証が法律で定められているわけではありません。

6．従前資産と新しい床は、どう評価するのですか

従前評価は「近隣相場を考慮した相当の価額」

80条1項は、71条所定（組合設立・事業計画認可公告など）の30日の期間を経過した日における、近傍類似の土地・近傍同種の建築物等の取引価格を考慮して「相当の価額」を定めるものとしています。固定資産税評価額や相続税路線価を、そのまま権利変換の評価額とする制度ではありません。評価基準日は、契約日や建物完成日とも異なります。

評価書では、土地と建物の内訳、借地権や借家権等の調整、採用した取引事例、時点修正、接道・形状・用途・容積率等の補正を確認します。分譲マンションの権利、底地、借地権付建物、賃貸中の店舗では、評価条件が同一とは限りません。必要に応じて、独立した不動産鑑定士の意見を求めます。

従後評価と、デベロッパーの分譲価格は同じではありません

従後の敷地・建物等の概算価額については81条と施行令の基準を確認します。事業費や取引価格等を考慮する法定の評価と、完成後に一般購入者へ販売する価格、参加組合員が負担する金額は、区別して検討する必要があります。チラシの販売単価だけで自分の取得面積を計算すると誤ることがあります。

容積率の緩和・開発利益は全部加算されるのですか

再開発による利益には、完成後の建物の付加価値、土地の一体利用による利益、周辺地域を含む地価の上昇など、性質の異なるものがあります。東京高裁平成28年12月15日判決は、完成によって生じる利益や参加希望者の開発期待による割増しと、評価基準日までに生じた近隣土地全体の価格上昇を区別しています。

したがって、「開発利益を必ず全額加算する」「容積率の緩和や再開発の影響を一切考慮しない」のどちらも、説明として不十分です。どの利益を、どの評価時点で、どの根拠により考慮又は除外したかを確認します。完成後の事業利益の配分を交渉する問題と、80条の従前資産評価の適法性を争う問題も、分けて整理しましょう。

参考：QA1977「再開発における開発利益の評価方法」、東京高裁平成28年12月15日判決（PDF）。

7．保留床・事業費・追加負担を確認しましょう

再開発の事業費には、調査設計費、解体・建築費、補償費、公共施設整備費、借入金の利息、事務費等が含まれます。資金は、保留床処分金、参加組合員の負担金、補助金、必要に応じた賦課金等で賄われます。借入金は完成までの資金繰りを支えるものであり、最終的な返済財源の確認が必要です。

「保留床」は、一般に、従前権利者への権利床以外に生み出され、事業費の確保に使われる床を指します。ただし、組合が取得して処分する床と、参加組合員に権利変換で与えられる床とでは法律関係が異なります。資料が両者をまとめて保留床と呼んでいることもあるため、契約・定款上の位置付けを確認してください。

同じ床の対価を「保留床処分金」と「参加組合員負担金」の双方に計上すると二重計上になります。実際の収支計画の区分に従って確認してください。

収支計画で確認したい6項目

1. 価格と面積：用途・階層別の床面積、取得対価、単価の算定根拠。
2. 将来の販売可能性：近隣の現在の取引事例に加え、完成時の立地・仕様・供給競合をどう見込んでいるか。
3. 費用と事業リスク：建設費の積算、販売経費、金利、工期、空室・売れ残りのリスクを誰が負担するか。
4. 価格改定：工事費が上がったとき、床取得対価も見直すのか、地権者の面積や負担が変わるのか。
5. 利益相反と選定過程：複数提案の比較、関連会社への発注、専門家の独立性、議決手続。
6. 条件の確実性：単なる試算か、契約上の保証か、保証の例外・上限はあるか。

将来の分譲収入から、販売費、資金負担、引受リスク等を差し引いて参加組合員の取得対価を検証することは有用です。しかし、現在の取引相場が「全く参考にならない」とはいえず、将来の分譲価格と同額で組合が床を処分できるとも限りません。条件をそろえた比較が大切です。

「持出しなし」は、どこまで保証されていますか

従前資産に見合う床を取得する場合でも、増床購入、仕様変更、工事費の増額、清算金、引渡し後の管理費・修繕積立金、税金等は別途問題になります。組合の賦課金は法39条、清算は104条等の対象となり得ます。「建築費の追加負担なし」と「将来を含め一切支払不要」は違います。

補助金も、国・自治体の制度ごとの対象経費、補助率、上限、採択、予算、交付決定に従います。地方自治体の補助金については各事業年度の予算案に含まれますので議会承認も必要です。国土交通省の制度説明には社会資本整備総合交付金等として補助率3分の1との記載もありますが、総事業費の3分の1が自動的に公費で賄われるわけではありません。

8．容積率が増えれば、地権者の床も増えますか

容積率は、敷地面積に対する容積率算定上の延べ面積の割合です。例えば指定容積率400％を計画容積率800％に変更できれば、その数値は2倍です。しかし、地権者の専有床が2倍になることを意味しません。公共施設の整備、共用部分、保留床、建設費、用途構成などが取得床に影響します。

また、再開発事業にすれば必ず容積率が緩和されるわけではありません。再開発等促進区を定める地区計画、高度利用地区、都市再生特別地区、総合設計等、適用する制度と地域・計画条件に応じ、都市計画決定や認定・許可等が必要です。既存建物の実使用容積率と、新計画の容積率を比べた倍率を、指定容積率の緩和倍率と取り違えないでください。

東京都の運用基準は令和8年6月版を参照

東京都は令和8年6月30日、都市開発諸制度活用方針や各制度の基準を改定しています。アフォーダブル住宅の誘導、既存ストックを生かしたまちづくり等に対応したもので、旧記事にあった平成27年版の基準・係数を、そのまま現行の案件に使用することは適切ではありません。

再開発等促進区の現行運用基準では、基本的に次の考え方で計画容積率を設定します。

• 指定容積率： 用途地域等の都市計画で指定され都市計画図に記載されている現在の容積率。
• 計画容積率： 市街地再開発事業の事業計画に定められ、行政認可を得ることで当該区域の特例として認められた容積率。
• 見直し相当容積率： 土地利用転換や公共施設整備後の指定容積率として想定する水準。
• 評価容積率： 有効空地、環境改善、公益施設等の貢献内容や計画の優良性を評価して設定する部分。

適用区域、上限、用途の条件、有効空地の算定、維持管理義務等があるため、 足し算だけで緩和量が決まるものではありません。 マンション再生関係の容積率特例とも区別し、 区市町村・東京都等との事前協議で適用基準と経過措置を確認してください。

9．転出補償と、引越し・仮住まい・営業補償

権利を金銭に置き換える補償と、移転の損失補償は別です

再入居する場合にも、工事期間中の移転により通常生じる損失は検討対象です。転出者だけの制度ではありません。希望する費用がすべて無条件で全額補償されるものではありません。補償基準、見積書、実際の利用状況、移転先の確保状況を基に協議します。協議の際には、転居費用や内装工事の見積書が有効な資料となる場合があります。補償額の算定には、いわゆる「公共用地の取得にともなう損失補償に係る用対連基準」が用いられることが多いですが、個別事情により修正が必要な場合があります。

用対連基準とは

用対連は、公共・公益事業の用地取得や損失補償について、関係機関が連絡調整・調査研究を行う用地対策連絡会等の略称です。いわゆる「用対連基準」は、閣議決定による損失補償基準要綱を受けて定められた「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定）を指し、同基準細則などとともに、建物・動産の移転、借家人補償、家賃減収、営業休止・廃止等の補償算定に用いられます。

用対連基準自体は法律や政令ではなく、都市再開発法97条も、その計算方法を一律に適用するよう直接定めてはいません。実務上の重要な算定基準ですが、基準に沿っているというだけで、個別の補償額が常に適正とは限りません。組合が採用した基準・細則の版、補償項目、単価、対象期間、計算明細を確認し、営業実態や移転条件を十分反映していない場合は、見積書・決算資料等を示して修正を求めます。赤字決算でも、移転費や休業中に必要な固定的経費など、補償項目ごとの検討が必要です。

参考：国土交通省「補償基準等」（用対連基準・細則等）。

住居・店舗ごとに確認する事項

• 住居：往復の引越費用、仮住まいの賃料、仲介手数料、必要な移転雑費、家族構成・通学・介護への対応。
• 店舗・事務所：休業又は仮営業の必要期間、収益・固定費、従業員への対応、設備・什器の移転、営業再開のための費用。
• 賃貸物件：家賃収入の減少、借家人自身の補償、賃貸借契約の処理、権利変換後の貸室と賃料条件。
• 工期延長：仮住まい・仮店舗の契約更新費用、補償期間の延長、追加協議の方法。

補償を求めるときは、総額だけでなく費目ごとの根拠を示します。営業については、確定申告書、決算書、月別売上、賃金台帳、賃貸借契約書、設備資料等をそろえましょう。旧建物の資産評価と設備移転補償等に重複がないかも確認します。

地権者が賃貸人である場合、自己の合意だけで借家人の権利まで処分できるわけではありません。再開発の計画があることだけで賃貸借が当然に終了するとも限りません。借家人に退去を求める前に、都市再開発法上の手続と借地借家法上の契約関係を整理する必要があります。

税務上の取扱いは、権利変換、金銭補償、移転費の補填、営業補償等で異なります。受領額を一律に「非課税」と考えず、契約締結前に補償の内訳と適用特例を税理士等に確認してください。

10．納得できないときの対応方法

まず、何を争うのかを整理する

①事業の必要性や区域設定、②同意・議決・通知等の手続、③従前資産の価額、④取得する区画や権利者間の配分、⑤移転損失の補償額は、争点と手続が異なります。「還元率を上げてほしい」という希望を、評価の誤り、割当ての不均衡、費用見積りの問題等に分解して、具体的な修正案として示すことが有効です。

価額の問題：83条の意見書から85条の裁決へ

83条の縦覧期間内に、どの価額について、何を理由に、いくらの評価を求めるのかを記載した意見書を提出します。85条の対象価額に関する意見が採択されなかった場合は、不採択通知の受領日から30日以内に収用委員会へ裁決を申請する制度があります。すべての不満が85条の裁決対象になるわけではなく、区画変更と価格増額は別の問題です。

裁決後の価額を争う訴えでは、85条3項が準用する土地収用法133条等により、訴訟類型、相手方、出訴期間を確認します。通常の行政処分の取消訴訟と同じ手続・期限とは限りません。また、85条4項により、価額の裁決や裁判は、計画で与えられる敷地持分や床等に影響を及ぼさないとされています。価格が上がれば自動的に取得床が増えるものではありません。

移転補償の問題：97条の協議・裁決

97条の補償額は、まず施行者と協議します。協議が成立しなければ収用委員会の裁決を求める制度があります。これは、従前資産価額を対象とする85条の手続とは区別します。補償金を受領する際には、その受領が全額合意・請求放棄を伴う契約なのか、争いを残した支払なのかを確認します。

計画や処分の違法性：行政上の不服申立て・訴訟

組合設立認可、事業計画、権利変換処分、明渡しを求める処分などについて、争える対象、当事者適格、違法事由、期限を確認します。都市計画決定そのものを常に直接取消訴訟で争えるわけではなく、事業認可等を対象に都市計画の違法性を主張する場合もあります。

一般の取消訴訟では、原則として処分等を知った日から6か月、処分等の日から1年という期間制限があります（行政事件訴訟法14条。正当な理由がある場合等の例外あり）。審査請求は原則として知った日の翌日から3か月、処分の日の翌日から1年です（行政不服審査法18条。例外あり）。ただし、価額裁決等には特別の手続・期間があるため、この一般期間だけで判断しないでください。

裁決申請や訴訟を起こしても、事業は当然には止まりません。85条2項や行政事件訴訟法25条等を確認し、緊急性がある場合は執行停止その他の手段を検討します。

明渡しの通知が来た場合

96条の明渡しは、権利変換期日後に工事のため必要がある場合の法定手続です。同条3項ただし書には、91条1項又は97条3項の支払がない場合の定めがあります。一方、補償額について協議が成立していなくても、97条3項に基づく金額の支払や法定の供託等がされる場合があります。「金額に不満がある間はいつまでも明け渡さなくてよい」とは判断できません。

98条1項の代行と、98条2項の行政代執行は要件が違います。義務の不履行があるだけで、施行者が自由に実力行使できるものでもありません。執行方法、人の退去の取扱い、民事手続の可否には個別の法的検討が必要です。通知書、補償決定・供託書、契約書を持って速やかに相談してください。

11．参考になる主な裁判例

以下は本記事の論点に関連する裁判例です。各判決の事案と判断範囲を踏まえて読む必要があります。判決年月日と、ウェブサイトへの掲載・更新日は別です。

東京地裁昭和60年9月26日判決：権利者間の均衡・等価原則

西大久保地区の権利変換処分をめぐる事件です。裁判所は、77条2項の総合的な考慮の下では、従前・従後の価額や権利者間の条件を完全に一致させることは困難であるとし、著しい不均衡等が問題となると判断しました。原告らの取消請求は棄却されています。

実務上は、面積だけでなく、従前の利用、店舗の位置、環境、価格等を具体的に比較することが大切です。この判決を根拠に「価額の差が2倍未満なら必ず適法」などの数値基準を導くことはできません。

裁判所・判決全文（PDF） ／ QA1819「権利変換における著しい差額とは」

東京高裁平成28年12月15日判決：開発利益と従前土地評価

80条1項の「相当の価額」について、評価基準日に近傍で同等の代替地を取得できる金額という考え方を示し、完成後に生じる利益と、評価基準日までに周辺地域に生じた地価上昇を区別しました。周辺の地価上昇を示す取引事例や時点修正を検証する際に参考になります。

裁判所・判決全文（PDF） ／ QA1977「再開発における開発利益の評価方法」

最高裁平成18年11月2日判決：都市計画の裁量審査

小田急線の連続立体交差事業に関する判決で、市街地再開発の権利変換を直接判断したものではありません。都市計画の判断には専門的・政策的裁量が認められる一方、重要な事実の誤認、評価の不合理、考慮すべき事情の欠落等によって裁量の逸脱・濫用となる場合があることを示しています。

再開発でも、単に別案の方が好ましいと述べるだけでなく、防災・交通等の根拠資料、比較案、区域設定の合理性、影響調査の欠落を具体的に示すという視点が参考になります。

裁判所・判決全文（PDF） ／ QA1898「再開発の都市計画決定を法的に争った場合の判断基準」

12．地権者・理事会のための確認リスト

次の資料を整理すると、説明会での質問や専門家への相談が具体的になります。手元にない資料は「未開示」「未作成」「後日提示予定」を分けて記録しましょう。

• 都市計画の計画書・計画図、公告・通知書、今後の日程表
• 準備組合規約、本組合の定款、組合員名簿・議決権の算定資料
• 同意書、委任状、総会議案書・議事録、説明会資料と質疑応答
• 登記事項証明書、土地・建物図面、借地・賃貸借契約、担保関係資料
• 物件調書、従前評価書、採用事例、従後床の評価・区画割当ての根拠
• 保留床・参加組合員の契約、建設費見積り、収支計画、補助金の条件
• 補償の費目別明細、仮住まい・仮店舗案、工期延長時の費用分担
• 入居後の管理規約案、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、清算見込額
• 希望する解決：再入居、増床、配置変更、転出、価格増額、計画の見直し
• 最も近い期限：同意書提出、71条申出、縦覧意見書、85条裁決申請、明渡し

理事会としては、複数の提案条件を比較し、費用やリスクを統一した前提で検証することが重要です。地権者間で情報を共有し、事業協力者から独立した弁護士・不動産鑑定士・建築の専門家に、必要な範囲で確認を依頼することも検討してください。

14．関連QA事例集

新銀座法律事務所の法律相談事例集です。過去の記事は掲載時の法令・事例に基づくため、現行法は本記事の法令リンク等と併せて確認してください。

• No.1767　再開発における従前床の「評価」について
• No.1812　営業補償（都市再開発法97条1項）の算出方法｜補償額の協議が整わない場合の手続の流れ
• No.1819　権利変換における著しい差額とは
• No.1823　再開発における借家権の転出補償
• No.1898　再開発の都市計画決定を法的に争った場合の判断基準
• No.1899　再開発における物件調書の内容に異議がある場合の対応
• No.1922　再開発の権利変換計画図の配置に異議がある場合の対応
• No.1934　再開発における赤字事業への営業補償｜用対連基準以外の適用の可否
• No.1951　再開発の反対運動
• No.1977　再開発における開発利益の評価方法
• No.1990　再開発における私道の評価
• No.1998　再開発の権利変換における清算金の額
• No.2017　再開発手続きにおける行政代執行による明け渡し
• No.2021　再開発の共有床と区分床

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15．参照法令・公的資料・PDF

主な確認資料（令和8年9月24日確認）。PDFのURLが変更された場合は、各機関の掲載ページから現行版をご確認ください。

1. e-Gov：都市再開発法（11・14・20・21・30～39・71・74・77・80～85・91～98・103・104・110条等）
2. e-Gov：都市再開発法施行令
3. e-Gov：都市計画法（17条等）
4. e-Gov：行政事件訴訟法（14・25条等）、行政不服審査法（18条等）、土地収用法（133条等）
5. 国土交通省：市街地再開発事業（制度・施行者・補助の説明）
6. 国土交通省：市街地整備資料室（法改正・制度資料）
7. 東京都：市街地再開発事業について ／ 事業概要・手続図（民間施行・PDF）
8. 東京都：都市開発諸制度活用方針等の改定（令和8年6月30日）
9. 東京都：再開発等促進区の現行運用基準・実施細目（本文中に令和8年6月版PDFリンク）
10. 東京都：都市再開発法施行規則に基づく公告

制度の一般的な説明と、各地区の認可済み計画・個別の契約条件は区別してご確認ください。