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定期賃借権の締結に際して交付義務を有する書面は契約書の写しでよいか

民事｜借地借家法｜定期賃借権｜交付義務を有する書面の形式｜最高裁平成２４年９月１３日判決

目次

質問

私は，Ｘから甲建物を賃借していたところ（以下「本件賃貸借」といいます。），Ｘは，本件賃貸借は，定期建物賃貸借であり期間満了により終了したと主張して，甲建物の明渡しを求めてきました。たしかに本件賃貸借の契約書には本件賃貸借が定期建物賃貸借である旨の条項（以下「本件定期借家条項」といいます。）が存在し，Ｘが言うには，本件賃貸借の契約締結に先立ち，本件定期借家条項と同内容の本件賃貸借の契約書の原案を私に送ったとのことです。たしかに言われてみれば，本件賃貸借の契約締結に先立ちそのような原案が送られてきて，私はそれを検討したような気がします。私は，Ｘに対し，甲建物を明け渡さなければならないのでしょうか。

回答

１．ご相談の場合，定期借家契約（借地借家法３８条１項）とは認められず，更新が可能な通常の借家契約となり，Ｘの請求に応じる必要はないと考えられます。

２．定期借家をしようとするときは，書面で定期借家契約を締結するだけでは足りず，建物の賃貸人は，あらかじめ，建物の賃借人に対し，同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない，と規定されています（借地借家法３８条２項。以下「定期借家であることの説明」といいます。）。この書面は，賃借人が，当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，契約書とは別個独立の書面であることを要するとされます（最判平２４．９．１３）。

本件では，本件賃貸借の契約締結に先立ち，本件定期借家条項と同内容の本件賃貸借の契約書の原案が送られてきたとのことですが，そうだとしても，これは上記「契約書とは別個独立の書面」とは異なります。よって，定期借家であることの説明はなされていないものとなる結果，本件定期借家条項は無効とされます（同条３項）。

３．関連事例集１９０１番、１１６２番、１０２３番、６８９番参照。

４．その他の関連事例集参照。

解説

１　定期建物賃貸借（定期借家）の意義

（１）「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては，公正証書による等書面によって契約をするときに限り，…契約の更新がないこととする旨を定めることができ」（借地借家法３８条１項），これを定期建物賃貸借（以下「定期借家」といいます。）といいます。

定期借家の契約書や定期借家であることを説明する書面（後記２参照）などの各書式については，定期借家推進協議会ホームページhttp://www.teishaku.jp/database.htmlをご覧ください。

（２）「更新がない」という点で，定期借家は通常の借家と大きく異なります。

このような定期借家制度の趣旨は，以下のとおりです。すなわち，建物の賃貸借契約では通常２年前後の契約期間が定められていますが，この契約は更新が原則であり，更新の拒絶については正当事由等様々な制限が設けられています（借地借家法２６条，２８条，３０条，旧借家法１条の２　２条，３条，６条等参照。）。これは，住宅の確保という国民生活に重要な目的のため，居住用建物の賃貸借契約では借主が不利な立場にならないように保護しようという政策的目的があります。契約自由の原則は対等な当事者の存在が前提として要請されることから（憲法１４条），賃貸人と賃借人の経済力の差を考え建物賃借人の生活権を実質的に保障しようとするのが借地借家法の基本的趣旨となっています。

しかし，この制度により，取壊しが予定されているとか，転勤の間だけ自宅不動産を他人に貸したいなど，一定の期間に限って賃貸借契約を締結したくても，一度契約を締結してしまうと出て行ってもらうことが難しいと考え，住宅を貸すことを躊躇するケースも出てきます。又，賃貸物件の増加により，建物賃貸借の市場事情が以前より賃借人側に好転してきました。従来の旧借家法においても，一時使用貸借という特別の契約を結ぶことにより期間満了により更新しないという契約を締結することはできました（旧借家法９条）。

しかし，その場合も本当に一時使用なのか否か争いが生じると，裁判を起こして一時使用か否かを判断してもらうという手続きが必要になるため，本当に一定期間だけに限って賃貸することは大家にとっては期限が来ても裁判をしないと返してもらえないという危険を除去することはできません。そのような場合は即決和解という裁判所の手続きを利用して賃貸をするという裏技のような方法をとることもありました。そこで，平成１２年の借地借家法の改正により，定期借家制度が導入されたのです。ただ，定期借家は，契約締結において経済的に弱い立場にある賃借人保護を基本趣旨としながら，むしろ例外的に賃貸人側の利益も考慮した制度ですからその要件は厳格に解釈されることになります。

２　定期借家であることを説明する書面

（１）定期借家をしようとするときは，建物の賃貸人は，あらかじめ，建物の賃借人に対し，同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法３８条２項）。そして，建物の賃貸人がこの説明をしなかったときは，契約の更新がないこととする旨の定めは，無効とされます（同条３項）。

（２）では，定期借家であることを説明する書面は，契約書とは別個独立の書面であることを要するのでしょうか。

ア　この点，最高裁平成２４年９月１３日判決は，「法３８条２項所定の書面は，賃借人が，当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。」とします。

本判決はその理由として，以下のように述べます。

すなわち，まず借地借家法３８条の規定の構造（前記(1)参照）に言及し，さらに同条２項の趣旨につき「定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃借人になろうとする者に対し，定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ，当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供することのみならず，説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止することにあるものと解される。」とした上で，

「法３８条の規定の構造及び趣旨に照らすと，同条２項は，定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃貸人において，契約書とは別個に，定期建物賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上，その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。そして，紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると，上記書面の交付を要するか否かについては，当該契約の締結に至る経緯，当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情を考慮することなく，形式的，画一的に取り扱うのが相当である。」と述べるのです。

本来は，契約ですから口約束でもそのような約束があったことが証明されれば効果が認められるはずです。しかし，それでは借家人の保護に欠けることから定期借家契約は書面でしなければならないと規定します。その上さらに，契約締結に先だって契約書とは別個の書面を交付して説明しなければならないと規定しています。

日本の場合，契約書をよく読まずに署名捺印してしまうこともしばしば見受けられるという現実を踏まえ，契約書とは別に定期借家であることを書面を渡して説明しなければ効力がないとするのが借地借家法の立場ですから，契約書同様の書面を渡したとしても屋上屋を重ねるだけで，定期借家とは認められないことになります。

イ　本判決は，

賃借人は，本件契約書には本件賃貸借が定期建物賃貸借であり契約の更新がない旨明記されていることを認識していた上，事前に賃貸人から本件契約書の原案を送付され，その内容を検討していたこと等に照らすと，更に別個の書面が交付されたとしても本件賃貸借が定期建物賃貸借であることについての賃借人の基本的な認識に差が生ずるとはいえないから，本件契約書とは別個独立の書面を交付する必要性は極めて低く，本件定期借家条項を無効とすることは相当でないとした原判決（東京高判平２２．３．１６）を破棄したものです。

原判決は，借地借家法３８条２項の趣旨につき「定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃借人になろうとする者に対し，定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ，当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供すること」を強調して，「書面の交付を要するか否かについては，当該契約の締結に至る経緯，当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情を考慮」したのに対し，

本判決は，同条項の趣旨につき「説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止すること」を強調して，「書面の交付を要するか否かについては，…形式的，画一的に取り扱うのが相当」としたわけです。

借地借家契約における借家契約については，借家人が更新を希望するのであれば原則として更新が可能であること，借地借家法３８条２項及び同条３項があえて設けられていることに鑑みると，本判決の立場は妥当といえるでしょう。

ウ　本判決は，定期借家であることを説明する書面は契約書とは別個独立の書面であることを要するか否かという問題について，最高裁として初の判断を下したものです。

もっとも，最高裁は，本判決を下す少し前に，賃貸人が定期建物賃貸借契約の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しいにもかかわらず，賃貸借契約に係る公正証書に説明書面の交付があったことを相互に確認する旨の条項があり，賃借人において上記公正証書の内容を承認していることのみから，借地借家法３８条２項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定には，経験則又は採証法則に反する違法がある，との判決を出しています（最判平２２．７．１６）。この平成２２年判決があえて「法３８条２項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面」と言及したことからすれば，本判決はある程度予想できたものといえるでしょう。

３　本件について

本件では，本件賃貸借の契約締結に先立ち，本件定期借家条項と同内容の本件賃貸借の契約書の原案が送られてきたとのことですが，そうだとしても，これは前記最高裁判決のいう「契約書とは別個独立の書面」とは異なります。よって，定期借家であることの説明（借地借家法３８条２項）はなされていないものとなる結果，本件定期借家条項は無効とされます（同条３項）。この場合は，当初の期間が満了したとしても合意更新あるいは法定更新が可能な一般的な借家契約となります。

したがって，あなたは，Ｘに対し，甲建物を明け渡す必要はありません。契約書の表紙に記載された契約の題名が「定期建物賃貸借」と明記され，形式的に定期借家の要件を満たしているように見えても，法律解釈の場面では実質論が影響することが多くあります。お困りの場合は，契約書の形式面などから自分で無理だと即断せず，弁護士にご相談なさると良いでしょう。

参考条文

判例