新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 相談：私は賃貸マンションを借りていますが，１か月家賃の支払いが遅れたところ，管理している不動産業者から「最終催告書」と題する文書が届きました。そして，「最終催告書」の指定日に私が外出すると，留守中に不動産業者が，居室に立ち入り，居室内の水を抜き，ガスストーブのスイッチを切り，また，浴室の照明器具のカバーを外すなどしたうえで，マンションの錠を取り替えてしまいました。不動産業者に文句を言ったところ，マンションの賃貸借契約には，「賃借人が賃借料の支払いを７日以上怠ったときは，賃貸人は，直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また，その後７日以上経過したときは，賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても，賃借人は，異議の申立てをしないものとする」という契約条項が入っているので，不動産業者の行為は適法であるという説明をしてきました。家賃を支払わなかったのは理由（水漏れによるマンションの汚れ，カビ発生の修繕を放置している）があるからで，一方的な不動産業者の対応は許せません。慰謝料とか請求したいと思うのですが法律上可能でしょうか。 解説： ２ （判例の検討，札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決 後記参照） すなわち，問題となる契約条項は「賃貸人側が自己の権利（賃料債権）を実現するため，法的手続によらずに，通常の権利行使の範囲を越えて，賃借人の平穏に生活する権利を侵害することを内容とするものということができるところ，このような手段による権利の実現は，近代国家にあっては，法的手続きによったのでは権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合を除くほか，原則として許されないものというほかなく，本件特約は，そのような特別の事情がない場合に適用される限りにおいて，公序良俗に反し，無効である」とし，「本件特約の必要性及びその運用状況が仮にＹらの主張するとおりであったとしても，また，仮に管理会社側の主張のとおり借主がことさら賃料不払の理由を作出するような者であったとしても」「さらに，管理会社側の主張のとおり借主が本件特約の存在を認識した上で賃貸借契約を締結したとの事実が仮に認められるとしても，右のとおりの本件特約の内容に照らせば，やはり，右結論に何ら影響を及ぼすものではない」とし，本件の契約条項の効力を無効としました。 ３ （本件の検討） また，②自力救済が例外的に認められる場合についても，１で述べたように，判例上，「法律に定める手続によったのでは，権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合において」「必要の限度を超えない範囲内で」と極めて限定的に解されていることからすると，本件が，上記の例外にあたる場合でないことは明らかです。唯一自力救済を認めた，民法の，正当防衛，緊急避難（民法７２０条）の要件が類推されるべきです。 ４ 結論 （参照条文） 民法 （参照判例） ①最高裁昭和40年12月７日判決。 「上告代理人酒井信雄の上告理由について。 ②参考判例 札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決 そこで，本件において右（二）にいう特別の事情があったか否かについて検討するのに，前記第二の一の５ないし７のとおり，原告は，被告会社から賃料を支払うよう再三にわたって催告されていたにもかかわらず，これにまったく応じなかったということができるところ，証人千葉は，「被告会社は，原告に対し，平成一〇年一一月下旬ころまで，賃料の支払を文書及び電話によって再三催告していたところ，電話をかけた場合の多くは留守番電話になっていたとの報告を受けた。自分が電話をかけた時は，留守番電話のこともあったし，実際に話ができたこともあった」旨証言しており，右証言からすると，被告会社が原告とまったく連絡を取ることができない状態にあったとまでは認めることができず，右のように，被告会社の再三にわたる催告にまったく応じない原告方の電話が留守番電話になっていることが多かったというだけでは，本件行為の当時，右（二）にいう特別の事情があったということは到底できない。その他，右特別の事情があったことを認めるに足りる証拠はない。
No.1238、2012/2/27 10:04 https://www.shinginza.com/qa-fudousan.htm
【賃貸借契約と自力救済・札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決】
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回答：
１．不動産業者の行為は，違法と判断されますから，不法行為が成立します。
２．不法行為を理由に損害賠償を請求できますが，経済的な損害は発生していない場合慰謝料請求しか認められません。このような場合の慰謝料としては１０万円程度しか認められないでしょう。
３．建物賃貸借の自力救済に関し事務所事例集７３７番，７２８番，５３２番，４５０番参照。自力救済禁止一般理論に関して１１６４番，１１３６番，１１０９番，１０６３番，１０３４番，１０１７番，１０１６番，９６０番，９５９番，９５７番，９２４番参照。
１ 問題の所在（自力救済の禁止）
本件で，管理不動産業者には，賃料の支払いを受けるという権利が存在していることは争いが無いようです。そして権利の行使として，裁判手続きを取らずに，自身の実力で鍵を取り替えるという，いわば実力行使に出ていますが，このように，裁判所に訴えるなどの法的な手続によらず自身の実力を用いて権利を実現する場合を一般に，私力の行使といい，私力の行使により権利の実現を図ることを自力救済といいます。
わが国においては，法治国家である以上，紛争の解決は裁判所の関与の下に行われるべきであり，私人が実力行使によりこれを行うことは原則として禁じられおり（自力救済の禁止の原則），自力救済が許容されるのは，例外的な場合に限られます。判例も，自力救済は，法に定める手続きによったのでは，権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ，その必要の限度を超えない範囲内で，例外的に許されるものとしています（最高裁昭和４０年１２月７日判決，後記参照）。
自力救済は原則として否定され違法な行為となりますから，賃貸借契約において，賃貸人の自力救済を認める特約も違法なもので無効と判断されます。
本件と同様の事案において，不動産管理会社は，賃料の不払いが増加しており本件特約が絶対不可欠であること，同業他社でも同様の特約を設けていること，本件特約に基づく措置をとるのは賃借人が根拠のない主張をして賃料の支払いを拒絶し，再三にわたる催告にも応じないなどの場合に限られていること，借主は本件特約を認識した上で賃貸借契約を締結していることなどを理由として，鍵の施錠等の行為が正当であると主張しましたが，札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決は，以下の理由から，管理会社側に対して，１０万円の慰謝料支払いを命じました（民法７０９条）。
ただし，「慰謝料は，現実に被った精神的損害の填補であるとみるべきであり，これに懲罰的ないし制裁的要素を含めることは適当でない」。として，この事件で原告（賃借人）が被った精神的損害は金１０万円のみであるとしています。
自力救済が問題となる場合には，まず，実力を用いる者が，①そもそも，その前提となる権利を有しているか，②仮に権利を有しているとしても，その実現のために私力の行使が許される場合であるかの２点が問題となります。
この点，本件においては，賃貸された物の修繕をすることは，当事者間に異なる約束がある場合を除き，賃貸人（この場合は家主）の義務であり（民法６０６条１項），しかるべき修繕を賃貸人がしない場合は，賃借人（この場合は入居者）は，修繕がなされないために物を使用収益することができなかった限度において，賃料の一部の支払を拒むことができること（最高裁判所昭和４３年１１月２１日判決），また，賃料の不払いが正当の限度を超えている場合にも，そのことを理由に賃貸人が契約を解除することができるためには，賃貸借関係に関する信頼関係が破壊されると認められる程度に至っていることが必要であること（信頼関係破壊の法理。最高裁昭和２７年４月２５日判決等）からすると，①管理会社にそもそも正当な権利があるかどうかが疑わしいと言わざるを得ません。
したがって，①②のいずれの面からも，管理会社の行為は違法というべきであり，賃借人の慰謝料請求を認めた結論は極めて妥当です。
本件においても，あなたの慰謝料請求が認められると考えられますが，認められる金額は，必ずしも高額とはならない可能性もありますので，どのような手段を用いるべきかなどについても，弁護士に相談することをお勧めします。
なお，本件は民事トラブルだから民事不介入の原則があてはまるということで，警察も積極的に関与する可能性は低いのですが，刑事上，本件の立ち入り行為には住居侵入罪（刑法１３０条）が適用される可能性がありますので，この点を相手方に通知し，今後は立ち入りしないように刑事告訴を警告することも有効と思われます。通知方法については，弁護士にご相談なさると良いでしょう。
（公序良俗）
第九十条 公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は，無効とする。
（賃貸物の修繕等）
第六百六条 賃貸人は，賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２ 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは，賃借人は，これを拒むことができない。
（不法行為による損害賠償）
第七百九条 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は，これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
（財産以外の損害の賠償）
第七百十条 他人の身体，自由若しくは名誉を侵害した場合又は他人の財産権を侵害した場合のいずれであるかを問わず，前条の規定により損害賠償の責任を負う者は，財産以外の損害に対しても，その賠償をしなければならない。
刑法第１３０条（住居侵入等）正当な理由がないのに，人の住居若しくは人の看守する邸宅，建造物若しくは艦船に侵入し，又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は，三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。
土地の一部（２坪）を一時の約束で使用貸借し建物（飲食店舗）を建てていたが期限後，隣家の火災による類焼もあり地主（国鉄から土地を借りている会社 国鉄の退職者等救済する会社）が土地の立ち入りを禁止すべく，板塀で土地を囲んだが，借主がこの板塀を自力で撤去した事件です。判決は，借主の板塀の自力撤去は自力救済禁止より違法として損害賠償（１万2000円）を認め，残った建物の収去，土地明けを認めています。妥当な判断です。
私力の行使は，原則として法の禁止するところであるが，法律に定める手続によつたのでは，権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ，その必要の限度を超えない範囲内で，例外的に許されるものと解することを妨げない。しかしながら，原審認定の本件における事実関係のもとにおいては，右のごとき緊急の事情があるものとは認められず，上告人は法律に定められた手続により本件板囲を撤去すべきであるから，実力をもつてこれを撤去破壊することは私力行使の許される限界を超えるものというほかはない。したがつて，右と同趣旨の見解のもとに，右板囲を実力によつて撤去破壊した上告人は不法行為の責任を免れないとした原審の判断は，正当である。所論は，ひつきよう，独自の見解に基づき原判決を非難するものであつて，採用のかぎりではない。」
この判例によると，慰謝料は１０万円程度であり，管理会社から不法な侵入を受けた場合，勿論，建物の占有回復は必要不可欠であるが，慰謝料のみを理由に弁護士等に依頼して法的手続きを取る経済的メリットは少ないと考えられる。本件は，カビの発生を理由に賃料支払いを約２カ月拒絶した事情も考慮されているが，やはり賃料の支払い義務を懈怠することはなるべく回避すべきでしょう。
（四）右によれば，本件特約は，本件において適用する限りは無効というほかなく，したがって，仮に原告が賃貸人との間で本件特約についての合意をしたとの事実が認められるとしても，本件行為が本件特約に基づいて行われたことを理由として違法性を欠くとの被告らの主張は，失当である。
２ 被告会社の管理責任について
（一）被告会社が本件居室のあるマンションを管理する業者であることは，前記第二の一２のとおりであるところ，水道管の破裂等の危険な事象が生じ得る現実のおそれがある場合に，管理業者が，右危険の回避のため，必要かつ相当な範囲で措置を講ずることは，一般に許容されるというべきである。
（二）そこで，本件についてこれをみるのに，
（１）《証拠略》によれば，原告は，本件行為の当時も，本件居室に居住していた事実を認めることができ，原告が本件居室に居住していないことによる水道管の破裂等の現実のおそれは，客観的には存在しなかったということができる。
（２）また，原告と被告会社との間において，かびの発生等を巡るトラブルが生じ，そのために，原告が平成一〇年一〇月分からの賃料の支払を停止していたこと，その後，被告会社が原告に対し同月九日付け及び同年一一月一一日付けの各文書で本件居室の扉をロックする旨の警告をして賃料の支払を催告したにもかかわらず，原告がこれらに応じなかったこと，被告会社が原告に対し同月三〇日付けの文書で同年一二月四日午後三時までに連絡がない場合にはドアをロックする旨の警告をして賃料の支払を催告したにもかかわらず，原告が被告会社に連絡をせずに同日外出したことは，前記第二の一の４ないし７のとおりであり，被告会社からみると，原告は，被告会社の催告に簡単には応じない状況にあったといえるが，前記１（三）のとおり，本件行為の当時，被告会社が原告とまったく連絡を取ることができない状態にあったとまでは認められないことに加え，右のとおりの本件紛争の経緯によれば被告会社が原告による賃料の支払拒絶の理由を知っていたということができることや，被告会社において原告の動静等について近隣の者から聴取りを行うなどの調査をしていたような形跡も認められないことなどにも照らすと，本件行為の当時，被告会社において原告がやがて夜逃げをするであろうと考えるような事情は認められないといわざるを得ない（証人千葉は，原告において夜逃げ，火災，自殺等のおそれがあった旨証言するが，右の事情に照らせば，採用することはできない。なお，被告菅原は，裁判所の質問に対し，原告において夜逃げや自殺を窺わせる事情はなかった旨供述している。）。その他，右事情を認めるに足りる証拠はない。
（３）そうだとすると，本件行為の当時，本件居室について，水道管の破裂等の危険な事象が生じ得る現実のおそれは，客観的に存在しなかったし，被告会社においてそのようなおそれがあると考えるような事情も存在しなかったということができるから，本件行為は，被告会社の管理責任を果たすために必要な行為であったということはできないといわざるを得ない。したがって，本件行為の相当性について判断するまでもなく，これが被告会社の管理責任を果たすためのものとして違法性を欠くということはできない。
３ 以上によれば，本件行為は，原告の平穏に生活する権利を侵害するものであって，これについて，特に違法性を欠くべき事情も認めることができないから，結局，被告らは，本件行為によって原告に生じた損害を賠償する責任があるというべきである。
二 争点２（原告の損害）について
１ 慰謝料について
本件行為の内容に照らせば，原告が本件行為により精神的苦痛を受けたことは明らかというべきであるところ，前記第二の一のとおりの事情，特に，本件行為の内容・態様，これが行われた状況等を考慮すると，慰謝料の額は，一〇万円をもって相当とすべきである。
なお，原告は，被告らが本件行為のような行為を恒常的に行っていたとして，懲罰的観点から慰謝料の算定を行うこともすべきである旨主張するが，慰謝料は，現実に被った精神的損害の填補であるとみるべきであり，これに懲罰的ないし制裁的要素を含めることは相当でないから，原告の右主張は，採用することができない。
２ 錠の取り替え費用
本件行為により原告が本件居室の錠を取り替えることを余儀なくされたことは，前記第二の一８のとおりであるところ，《証拠略》によれば，原告は，本件居室の錠の取り替え費用として，一万七八五〇円を支払ったことが認められる。
３ 弁護士費用
原告が本訴の提起及び追行を原告代理人に委任した事実は，当事者間に争いがないところ，本件事案の難易，前記第二の一のとおりの本件紛争の経緯，認容額等に照らすと，本件行為と相当因果関係のある弁護士費用としては，二万円が相当であるというべきである。