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法律相談事例集 No.1678｜行政・不動産・借地借家
初出：2016年4月1日／改訂・法令等確認日：2026年9月24日

土地区画整理事業への対応方法
店舗の借家権・移転補償・営業補償・照応原則

質問

駅前で店舗を借りて営業しています。先日、市から「土地区画整理事業についての住民説明会」を開くとの案内が届きました。道路や駅前広場を整備するため、現在の店舗も移転の対象になるようです。

土地区画整理事業とは、どのような仕組みなのでしょうか。説明会が開かれたり、大家さんに移転の通知が来たりすると、借家人である私も直ちに退去しなければならないのでしょうか。移転後も営業を続ける方法、引越し代や休業中の損失の補償、計画や補償額に納得できない場合の対応を教えてください。

回答

説明会の案内が届いただけで、賃貸借契約が終了したり、直ちに退去義務が生じたりするわけではありません。まず、誰が施行するどの段階の事業なのか、店舗の建物を移転して使い続けるのか、取り壊すのかを確認してください。

  1. 借家人にも保護があります。建物を同一性を保って移転できる場合には、特段の事情がない限り、賃貸人が移転後も賃貸借を継続する義務を負うとした最高裁判例があります。ただし、新築される別の建物の店舗を当然に借りられるという意味ではありません。
  2. 補償は、借家人自身の損失について検討します。土地区画整理法78条の要件を満たす移転・除却では、施行者が通常生ずべき損失を補償します。動産や設備の移転、借家人補償、営業休止等について、事業で採用する補償基準と個別の算定内容を確認します。
  3. 大家さんとの契約と、施行者との補償協議の両方が必要です。営業継続を希望するなら、仮店舗、再入居先、賃料、工事期間、内装・設備、敷金の扱いまで書面で具体化します。解約合意書や「今後一切請求しない」とする書面への署名前に確認してください。
  4. 争う対象によって手続と期限が違います。意見書の提出、行政不服審査、取消訴訟、損失補償の裁決申請を区別します。審査請求は原則3か月ですが、地方公共団体の事業計画決定など、土地区画整理法127条で審査請求ができない処分もあります。

移転通知や解約通知が届いている場合は、その書面と受領日が分かる封筒、賃貸借契約書、補償提示書をそろえて、早めに弁護士へご相談ください。

解説

1．土地区画整理事業とは何か

土地区画整理事業は、道路・公園・駅前広場などの公共施設を整備し、土地の区画や形状を整えて利用しやすくする事業です（土地区画整理法2条）。市町村等の公共団体が行うほか、土地区画整理組合などが施行するものもあります。

中心となる仕組みが「換地」です。整備前の土地（従前地）に代わる土地を定め、土地に関する権利関係を整理します。工事途中で、従前地に代わって使用・収益する土地を指定するのが「仮換地」です（同法98・99条）。道路用地や事業費に充てる保留地を確保するため、各土地の面積が減る「減歩」が行われることもあります。

一般的には、事業計画の作成・決定等、仮換地の指定、建物の移転と工事、換地計画、換地処分・登記、清算という流れで進みます。実際には手続が重なったり、工区ごとに進んだりします。換地計画の確定を待たずに仮換地の指定や移転が進む場合があります。

同じ「借りている」でも、権利の対象が違います
権利区画整理で確認すること
土地の所有権・借地権換地・仮換地の位置や利用、土地上の権利の扱いが中心です。未登記の借地権等については、土地区画整理法85条の申告手続も確認します。
建物の借家権店舗・住居という建物を使用する権利です。建物の移転方法、賃貸借の継続、再入居、借家人自身の補償を確認します。借家権を、土地の借地権と同じように扱うことはできません。

土地の権利が換地に移るという同法104条の仕組みから、取り壊した建物の借家権まで新築建物へ当然に移るとはいえません。また、都市再開発法による市街地再開発事業とは制度が異なります。名称に「駅前再開発」とあっても、適用される法律と事業区域を確認しましょう。

法令：土地区画整理法（e-Gov）2・85・98・99・104条。

2．借家権はどうなるか――建物の移転と建て替えを分けて考える

（1）建物を移転して使い続けられる場合

最高裁昭和42年10月31日判決は、仮換地への建物の移転が可能な場合、建物が朽廃に近く、移転費用に比べ移転後の残存価値が少ないなどの特段の事情がない限り、賃貸人は移転後も賃貸借を継続する義務を負うとしました。大家さんが「区画整理だから契約は当然に終わる」と述べても、それだけで終了が決まるわけではありません。

この判例は、建物を曳家（建物を持ち上げるなどして移動する方法）によって同一性を保ったまま移転できる事案です。現在の事案でも、建物の状態、移転先の形状、採用する工法、必要費用、契約内容を確認します。施行者が直接移転するか、所有者が自ら移転するかという違いだけで、賃貸借の継続の可否を決めることはできません。

判例：最高裁第三小法廷昭和42年10月31日判決・昭和41年（オ）第216号、民集21巻8号2194頁（裁判所・判決全文PDF／2頁）。

（2）取り壊して新築する場合

既存建物を取り壊し、別の建物を新築する場合に、新しい店舗を同じ賃料・面積で借りられることが法律上当然に保障されるわけではありません。再入居するなら、どの区画に、いつから、どの条件で入れるかを大家さんと合意する必要があります。

もっとも、「新築する予定がある」という理由だけで、大家さんが現在の賃貸借を自由に終了できるわけでもありません。普通建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れでは、借地借家法26～28条の通知や正当事由が問題になります。双方の使用の必要性、契約の経過、建物の状態、立退料の申出などを総合して判断します。区画整理の進行状況や移転の必要性も、具体的事情として検討されます。

有効な定期建物賃貸借は扱いが異なります。契約書の表題だけで判断せず、同法38条の契約方式、事前説明、必要な終了通知が満たされているかを確認します。また、施行者が土地区画整理法77条に基づいて適法に行う移転・除却と、大家さんが賃貸借を終了させる民事上の手続とは別の問題です。

法令：借地借家法（e-Gov）26～28・38条。

3．移転通知が届いたときの注意点

土地区画整理法77条は、仮換地指定等に伴って必要となる建築物等の移転・除却について定めています。施行者は、相当の期限を定めて所有者と占有者に通知し、所有者には自ら移転・除却する意思があるかを照会します。店舗の借家人も、占有者として通知や調査の対象になり得ます。

住居として使用している建築物は、原則として3か月を下回らない期限を置く必要がありますが、法定の例外があります。店舗専用の建物にも一律に3か月の猶予が保障される、という規定ではありません。住居兼店舗であるか、通知の対象・内容・根拠が何かを確認します。

法定の要件・手続を満たし通知期限が過ぎると、施行者が自ら移転・除却を行う「直接施行」に進むことがあります。個人施行者・組合・区画整理会社には市町村長の事前認可も必要です。補償交渉中であることや、同意していないことだけで、事業が必ず停止するわけではありません。

通知を受けたら、①根拠条文、②対象建物・移転範囲、③移転先・工法、④期限、⑤補償の協議状況、⑥不服申立ての教示を確認します。移転に反対する場合にも通知を放置せず、処分の争い方と執行停止の必要性を同時に検討してください。

法令：土地区画整理法77条。参考：東京都「移転に関すること」（移転方法・通知・直接施行の説明）。

4．借家人が確認すべき損失補償

（1）建物所有者とは別に、借家人自身の損失を確認する

土地区画整理法78条1項は、同法77条による施行者の移転・除却や、照会を受けた所有者の自主移転・除却によって生じた通常生ずべき損失を、施行者が補償するものとしています。借家人であるという理由だけで補償対象から外れるわけではありません。

大家さんへの建物補償と、借家人への移転・営業上の補償は、権利者も損失の内容も異なります。施行者に借家人であることを伝え、契約書、営業実態、所有設備を示して、借家人分の調査と算定を求めましょう。自主移転で補償を受ける場合は、対象となる移転かどうかや調査・契約の時期を確認してから実行します。

補償協議で確認する主な項目（適用と範囲は事業・実態により異なります）
項目確認する内容・資料
動産の移転商品、什器、家具、備品の運搬、梱包等。数量表、写真、運送業者の見積書を準備します。
設備・内装等借家人所有の厨房設備、機械、看板、造作等について、所有者、移設の可否、必要工事を確認します。大家さん分との重複・漏れに注意します。
借家人補償従来の賃借りの継続が著しく困難な場合などに、同等の建物を借りるための費用を検討します。対象費目、家賃差の扱い、算定期間を確認します。
営業休止通常必要となる休業期間、失われる収益、休業中も必要な固定的経費、従業員関係費用等。売上だけでなく経費と利益の資料が必要です。
仮営業所営業を休止できない事情がある場合の仮店舗の設置・借入れ等。同じ期間・損失について休止補償と二重に受け取れるものではありません。
移転雑費等必要な手続、移転の周知などの費用。事業の基準で対象となる費目と必要性を確認します。住宅を兼ねる場合には仮住居も検討します。

東京都の案内でも、占有者である借家人について動産移転、借家人補償、営業休止、仮営業所等の項目を説明しています。ただし、東京都の基準が全国の事業にそのまま適用されるわけではありません。適用する基準の名称・改定日、算定根拠、数量、単価、対象期間を明らかにしてもらうことが出発点です。

（2）用対連基準と、実際の営業損失

「用対連基準」は、用地対策連絡会が公共用地取得等の損失補償のために整備した共通の基準で、実務上の重要な参考になります。ただし、法律そのものではなく、各施行者の補償基準や細則、事業の法的根拠も確認する必要があります。最終的には、法78条の補償対象となる損失か、どの範囲・金額が相当かを個別に検討します。

営業補償は「売上の何年分」「借家権割合を掛けた金額」と一律には決まりません。確定申告書・決算書、月別売上、固定費、給与、移転工程、同種店舗の募集条件などを整理してください。赤字である場合も、利益に関する補償と、必要な移転費・経費等の補償を分けて検討します。自ら廃業を選んだだけで、当然に営業廃止補償を受けられるわけでもありません。

（3）清算金・減価補償金との違い

換地の不均衡を調整する清算金（同法94・110条）や、施行後の宅地価額の総額が施行前より減少する場合等の減価補償金（同法109条）は、借家人の移転・営業上の損失補償とは別の制度です。減歩で面積が減ったというだけで、減価補償金が出るわけではありません。

土地所有者の清算金負担を、そのまま借家人が負うことにはなりません。また、同法111条の相殺は、同一人に関する清算金相互や清算金と減価補償金の調整についての規定です。大家さんの清算金と借家人の78条補償が当然に差し引かれる、と考えないようにしてください。

（4）補償額に合意できない場合

まず、争う項目と金額、理由を整理し、見積書や営業資料を添えて施行者に説明を求めます。法78条の損失補償について協議が成立しない場合には、同条3項が準用する73条により、施行者または損失を受けた者から収用委員会の裁決を申請する手続があります（土地収用法94条2項）。

裁決後の争い方は、損失補償額の争いか、裁決の手続等の争いかで異なります。一般的な取消訴訟と同じと決めつけず、裁決書の送達日、訴えの相手方、特別の出訴期間を確認してください。

根拠・参考：土地区画整理法73・78・94・109～111条、土地収用法（e-Gov）。東京都「補償に関すること」。用対連・営業補償の検討例は関連QA No.1934（都市再開発法の事例）参照。

5．営業継続の協議は、再入居と補償を具体的に

「完成したら戻れます」「条件は後で相談しましょう」という説明だけでは、後日、区画や賃料で折り合わなくなることがあります。施行者・大家さんとの協議では、次の内容を確認して書面に残します。

  • 再入居先：所在地、階数、位置、面積、間口、客の動線、搬入経路、駐車場、業種制限。
  • 契約条件：従来契約を続けるのか新契約か、普通借家か定期借家か、賃料・共益費、敷金・保証金、保証人の扱い。
  • 工事と営業：明渡日、仮店舗の利用期間、内装工事、営業許可、再開日、工事が遅れた場合の賃料・費用負担。
  • 補償の支払：費目別の額、支払先、前払いと残金の条件、設備所有者の確認、税の取扱い。
  • 合意の範囲：契約を終了させるのか、一時的に退去するだけか、未解決の補償請求を残すか。

相談時には、賃貸借契約書・更新書類、説明会資料、事業計画図、移転通知、補償提示書、直近数年の決算・申告資料、店舗と設備の写真、大家さんや施行者とのやり取りを用意すると検討が進みます。通知は受領日も記録してください。

6．意見書、不服申立て、取消訴訟は別の手続です

（1）事業計画や換地計画の縦覧中にできること

法定の「縦覧」は、計画案を一定期間閲覧できる手続です。説明会での発言とは別に、書面で意見を提出する制度があります。建物の借家人も、土地に定着する物件について権利を持つ利害関係者として、意見書提出の対象となり得ます。営業上の支障、必要な移転期間、仮店舗の確保など、事実と希望を具体的に示しましょう。

事業計画に対する法20条・55条の意見書では、都市計画で既に定められた事項は対象から除かれています。道路の位置など都市計画そのものを問題にする場合は、都市計画段階の意見提出手続や、後の処分を争う際に主張できる内容を別途検討します。

主な期間の違い
手続原則的な期間・注意点
組合施行の事業計画に対する意見書（法20条）事業計画の縦覧は2週間。意見書は縦覧期間満了日の翌日から2週間を経過する日まで。公告に示された提出先を確認します。
地方公共団体施行の事業計画に対する意見書（法55条）事業計画の縦覧は2週間。意見書は縦覧期間満了日の翌日から2週間を経過する日まで。法定の対象・例外、提出先を確認します。
換地計画に対する意見書（法88条）法定の縦覧は原則2週間。意見書は縦覧期間内に施行者へ提出します。事業計画の場合と締切が違います。
審査請求（対象となる処分）原則、処分を知った日の翌日から3か月以内。処分の日の翌日から1年という制限もあります。正当な理由による例外や、特別法の規定を確認します。
取消訴訟（一般則）原則、処分を知った日から6か月以内、処分の日から1年以内。正当な理由による例外等があります。適法な審査請求等をした場合には裁決を基準とする特則があります。

（2）「事業計画にもまず審査請求」とは限りません

現行の土地区画整理法127条は、地方公共団体による事業計画決定や組合設立認可など、列挙された処分について審査請求を認めていません。審査請求ができないことと、裁判で争えないことは別です。

最高裁大法廷平成20年9月10日判決は、市町村施行の土地区画整理事業の事業計画決定を、取消訴訟等の対象となる行政処分としました。計画段階の争いを後の換地処分まで待てばよいとは限りません。どの処分を、どの理由で、いつまでに争うべきかを早い段階で確認します。

一方、仮換地指定や移転通知等については、その処分の性質・内容に応じて不服申立てや取消訴訟を検討します。借家人がどの処分について争う資格（法律上保護された利益）を持つかも個別の問題です。対象処分、申立先・被告、原告適格を確認してください。

（3）申立てだけで工事が止まるわけではありません

行政不服審査法25条、行政事件訴訟法25条は、審査請求や取消訴訟の提起だけでは原則として処分の効力や執行が停止しないとしています。取り壊し等が迫る場合には、重大な損害を避ける緊急の必要性などの要件を踏まえ、執行停止も検討します。

補償額の交渉や陳情を続けていても、それだけで不服申立て・出訴の期限が延びるとは限りません。書面が届いた時点で相談することが大切です。

根拠：土地区画整理法20・55・88・127条、行政不服審査法（e-Gov）18・25条、行政事件訴訟法（e-Gov）9・14・25条。判例：最高裁大法廷平成20年9月10日判決・平成17年（行ヒ）第397号、民集62巻8号2029頁（裁判所・判決全文PDF／22頁）。

7．照応原則――場所や営業環境が変わる場合

土地区画整理法89条1項は、換地を定める際、従前地と換地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように考慮することを求めています。仮換地にも同法98条2項を通じてこの基準が関係します。

照応とは、すべての条件が以前と同じでなければならない、という意味ではありません。多数の土地を再配置する事業の性質上、施行者に一定の裁量があり、各要素を総合して判断されます。最高裁平成24年2月16日判決は、土地の形状・道路との接し方が変わっても、地積、道路幅員、利用価値、設備や環境等を考慮し、問題となった仮換地指定に照応原則違反はないとしました。

したがって、「駅から少し遠くなった」「道路への接し方が変わった」という一つの事情だけで直ちに違法とはいえません。他方で、店舗の利用に大きな影響があるなら、客の動線、間口、見通し、搬出入、駐車、営業許可や用途の制約などを図面・写真で具体的に示すことが大切です。借家人の営業上の不利益が、土地の照応の問題なのか、移転補償の問題なのか、大家さんとの再入居条件の問題なのかも整理します。

判例：最高裁第一小法廷平成24年2月16日判決・平成23年（行ヒ）第166号、集民240号19頁（裁判所・判決全文PDF／9頁）。同判決は最高裁平成元年10月3日判決の判断枠組みを参照しています。

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法令・判例・公的資料

本記事は2026年9月24日に確認した法令・公開資料に基づく一般的な解説です。以下の判例は、現在の検討でも参考となる主要判例です。具体的な事業には施行規程・条例・補償基準や経過措置が関係します。

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