新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース ２、なお、弁護士の費用として着手金、報酬、実費がかかります。このような事案では初めに交渉を受任し、交渉がまとまらない場合に調停や訴訟として受任することになります。それぞれ、着手金がかかります。具体的な金額は地代の金額、借地の価値等によって変わりますが、一般的には着手金として交渉で１５万円程度、調停や訴訟となる場合は追加の着手金として合計で２０万円程度かかります。報酬は減額した地代の７年間分を基準に計算しますが、仮に４万円の減額とすると７年間分の減額分３３６万円となり、報酬は約２６万円となります。 実費としては、交通費や切手代、印紙代などがかかります。なお、弁護士費用については、弁護士が受任する際、契約書を作成して金額を具体的に決めることになっていますので、その際に確認してください。 ３、他に、この種の事案としては適切な地代の計算のため不動産鑑定士の地代に関する鑑定が必要になります。訴訟となる場合は、裁判所の選任した鑑定人の鑑定となりますが、交渉や調停の段階でも不動産鑑定士の鑑定が必要です。不動産鑑定士に適切な地代金額の鑑定を依頼する場合の費用は、概略５０万円前後です。また、これはあくまで私的な鑑定ですので、訴訟においては裁判所で選任した鑑定人の鑑定が必要になります。その場合の鑑定人の鑑定書作成の費用は、訴訟費用となり、誰が負担するかは、裁判所が判決で判断します。但し、判決が出るまでは鑑定の費用は鑑定を申し出たものが、あらかじめ裁判所に納めることになっていますので、通常は訴訟を提起した原告、本件では減額を請求する借地人があらかじめ裁判所に納めることになります。金額は担当する不動産鑑定士により異なりますが、４０万円から６０万円くらいが通常です。この金額は裁判所と鑑定人との協議により決まります。このように、鑑定が二重になり合計すると約１００万円の鑑定費用がかかってしまいます。一見無駄な費用にも思われますが、有利な裁判をするためには私的な鑑定は不可欠です。 ３、なお、不動産鑑定士による私的な鑑定と裁判所が選任した鑑定人(不動産鑑定士から選任されます)の鑑定の方法は、不動産鑑定士が一般的に行う鑑定方法で両者に違いはありません。継続地代の算定方法としては対象となる賃貸不動産の評価をし、それを前提に差額分配法、スライド法、賃貸事例比較法（不動産鑑定士画対象土地の周辺の地代を不動産鑑定士が現地調査し、それを資料に計算します）などの試算方法により適正な地代を計算します。各方法により計算された賃料を試算賃料といいますが、試算方法により試算賃料の額は異なります。そこで、さらに鑑定人がこれらの結果を検討して鑑定結果を決定することになります。どの方法による計算を重視するかにより金額は異なってきますので、鑑定士としては具体的に対象不動産の特性を考慮して結論を出すことになります。なお、それぞれの試算方法については専門的なことになりますので、省略させていただきます。また、一般的に地代の相場は固定資産税の２倍から３倍と言われていますが継続地代を決める場合はこのような基準は根拠がないものとされています。 ４、以上のとおり地代の減額は可能考えられますが、適正な地代の金額の算定には専門的な知識が必要となりますし、費用や時間がかかることも事実ですので、減額請求をするに当たっては弁護士に具体的に相談されるのが良いと思われます。 解説： ２、不動産鑑定士の鑑定が必要なことについて解説します。回答で説明したとおり、交渉の段階でも不動産鑑定士の作成する鑑定書が必要と考えられます。もちろん、鑑定書がなくても相手方(土地所有者)が納得すればよいのですが、相手方としては一般的に地代が低額であることから、減額請求に対しては、怒りこそすれ、素直に承諾することはありえません。そこで、資格のある不動産鑑定士の鑑定が必要になります。また、この鑑定ですが、ある程度幅があるのは事実です。ですから、まず、自分に有利な鑑定結果(借地人であればできるだけ安い地代が適切な地代と鑑定してもらうこと)をもたらしてくれる鑑定書の作成が必要になります。この鑑定書に相手が納得しない場合は訴訟となり、再度裁判所の選任する不動産鑑定士である鑑定人の鑑定が必要になります。二度も鑑定するのは無意味とも考えられますが、初めに述べたとおり、不動産鑑定士の鑑定には幅があることは事実ですし、裁判所の鑑定人もはじめに行った私的鑑定の結果をまったく無視することはしません。ですから、訴訟の前に私的鑑定を依頼し、できるだけ自分に有利な鑑定の結果を鑑定書として裁判所に提出するのは、適切な訴訟活動といえます。 ３、なお、借地借家法は地代の減額請求等については調停前置主義を採用し、訴訟を提起する前にまず調停を起こすよう規定していますが、弁護士が代理人となって協議がなされていた場合のように、これまでに十分協議がなされており調停では到底合意に至らないと言う場合は調停を行わずに裁判を起こすことも可能です。
No.623、2007/5/21 15:16 https://www.shinginza.com/qa-fudousan.htm
【借地、地代の減額請求】
質問：私の自宅は、都内の土地２０坪ほどの借地です。平成９年頃まで、固定資産税が値上がりしたと言う理由で地主から２年に１度の割合で地代の値上げの要求があり、私も金額も少なかったので了承して来ました。しかし、不動産の値段が下がったことから固定資産税も下がっているということ聞き、調べたところ平成９年度の土地の固定資産税、都市計画税の合計が約１０万円で、平成１８年度の税額が合計で約５万５０００円であることが判明しました。平成９年当時の地代は９万円でしたので税金の減額率５５％で計算すると地代は５万円以下になります。地代の減額の請求はできないでしょうか。できるとすると度の程度の減額が可能でしょうか。また、弁護士に依頼した場合の費用はどうなるでしょうか。
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回答：
１、地代の減額請求は可能と考えられます。交渉をしても賃貸人(土地所有者)が減額に応じない場合は、民事調停や訴訟を提起することができます。減額の程度については、固定資産税などの公租公課の減額割合だけでなく、物価の変動状況、周囲の地代の金額、当該土地の状況など具体的な事情を考慮する必要があり、一般的な結論を出すことはできませんが、同様の事例で地代が月５万４０００円になった例もあります。
１、地代や家賃の増額減額請求の一般論については、ホームページの他の項を参考にしてください。