店舗賃貸契約の立ち退き交渉
立退料・定期借家・出店契約の確認ポイント

1．契約の名称ではなく、内容と実態を確認します

建物やその一部を、賃料を払って独立・排他的に使用する契約であれば、店舗用であっても借地借家法の保護を受ける場合があります。個人の飲食店に限らず、法人の店舗や事務所も対象になります。「建物の一部」に当たるかは、区画の構造や他の部分との区別、実際の管理・使用の状況などから判断します。独立した登記や専用の出入口の有無だけで決まるものではありません。

短期間の催事など、一時使用のための建物賃貸借であることが明らかな場合には、借地借家法の借家に関する規定が適用されません（40条）。ただし、「一時使用」と契約書に書けば足りるわけではなく、契約目的や経緯なども問題になります。法令や契約に基づく取壊しが明らかな建物については、同法39条の特約も別途確認します。

参照：借地借家法、QA No.1448（出店契約の分類と裁判例）。

2．普通借家では「正当事由」と通知が必要です

（1）期間満了と、貸主からの解約を区別する

期間の定めがある普通借家では、貸主が更新を拒絶するには、原則として満了の1年前から6か月前までの間に通知する必要があり、さらに正当事由が必要です（26条1項・28条）。その期間内に所定の通知がなければ、従前と同じ条件で、期間の定めのない契約として更新されたものとみなされます。通知があった場合でも、満了後の使用継続に貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合には法定更新が問題になります（26条2項）。

期間の定めのない普通借家を貸主の解約申入れで終了させるには、申入れから6か月の経過と正当事由が必要です（27条・28条）。「6か月前に通知したから必ず退去させられる」という意味ではありません。契約期間の途中での終了は、中途解約権を留保した条項の有無・効力なども確認します。

（2）双方の事情を比較して判断する

• 貸主側の事情：自ら使用する必要性、老朽化・危険性の程度、修繕の可能性、建替計画の具体性や必要性など。
• 借主側の事情：営業年数、立地と顧客の結びつき、代替店舗の確保、設備投資、従業員や生活への影響など。
• 契約の経過：入居時の約束、権利金、更新の経緯、改装承諾、これまでの賃料支払状況など。
• 補完する条件：立退料、代替店舗の提供、十分な移転期間、工事費負担など。

老朽化や売却・建替えの予定は判断材料ですが、それだけで当然に正当事由が認められるわけではありません。一方で、借主が営業を続けたいという希望だけで、どのような場合も立ち退きを拒めるわけでもありません。立退料はこうした事情を補完する要素であり、金銭の提示だけで常に正当事由が成立するものではありません。

根拠：借地借家法26～30条、民法541条・542条・612条等。関連：老朽化と立退料の裁判例（ＱＡ事例599番）。

3．定期借家では、方式・事前説明・終了通知を確認します

定期建物賃貸借は、契約の更新がなく、期間満了によって終了する制度です。有効な定期借家の満了による終了には、原則として正当事由は不要で、立退料が当然に発生するものでもありません。ただし、契約に補償の約束がある場合や、期間途中の退去を求められた場合は、別に検討します。

1. 契約方式（38条1・2項）：期間と更新がない旨を定め、書面又は契約内容を記録した電磁的記録による契約が必要です。公正証書に限られません。
2. 事前説明（同条3～5項）：貸主は契約前に、更新がなく期間満了により終了することについて、契約書とは別に説明書面を交付して説明する必要があります。借主の承諾を得た所定の電磁的方法による提供も可能です。この説明をしなかったときは、更新がない旨の定めが無効となります。
3. 終了通知（同条6項）：契約期間が1年以上なら、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了通知をする必要があります。通知がなければ終了を借主に対抗できず、遅れて通知した場合には、その通知から6か月が経過した後に対抗できるようになります。契約自体が自動的に普通借家へ変わるわけではありません。
4. 再契約と中途解約：双方の合意で再契約することはできますが、再契約が当然に保障されるわけではありません。中途解約は契約条項を確認します。居住用・200平方メートル未満等を対象とする同条7項の特別な中途解約権は、純粋な店舗用には適用されません。店舗兼住宅では使用実態も確認します。

根拠：借地借家法38条。公的資料：国土交通省・定期賃貸住宅標準契約書（電子化の案内）、定期建物賃貸借Q&A。

4．立退料は、移転による負担を資料で具体化します

立退料には、法律で定められた一律の算式や相場はありません。借地借家法28条による正当事由を補完する給付と、当事者間の合意に基づく退去条件とを区別して考えます。立ち退き要請を受けたという理由だけで、借主に一定額の独立した金銭請求権が発生するわけではありません。

交渉では、「退去すると何が必要になり、いくら負担が増え、どの程度営業に影響するのか」を説明できることが重要です。次の費目は検討対象の例であり、全てが必ず認められるという意味ではありません。

店舗だから必ず借家権価格を満額補償する、土地価格の一定割合を払う、利益の2年分を払う、といった画一的な扱いはできません。不動産鑑定による借家権価格も一つの判断資料です。

関連：住居兼小規模店舗の立退料、老朽化を理由とした建物の明渡しと立退料。個々の裁判例の算定方法は、その事件の事情に即したものです。

5．商業施設・ケース貸し・業務委託の注意点

（1）リニューアルに関する特約は、無制限の変更権ではありません

ショッピングセンターでは、営業時間、休業日、売上管理、売場変更などについて、施設全体の運営に合わせた条項が設けられることがあります。こうした制約があっても、当然に借地借家法の適用がなくなるわけではありません。

移転・面積変更・工事費負担などの特約は、条項の文言と目的、変更の必要性、代替区画の条件、営業上の不利益、補償などから具体的に検討します。「施設の都合でいつでも無条件に退去させられる」と一括して判断することはできません。普通借家であれば、借主に不利な更新・解約の特約について同法30条の強行規定も問題になります。賃料変更についても、同法32条や、定期借家における38条9項との関係を確認します。

（2）ケース貸しでも、実態が建物賃貸借なら検討は変わります

移動できる販売ケースそのものを貸すだけで、建物の区画に対する独立した使用・占有を認めない契約であれば、借地借家法の適用がない場合があります。他方、「ケース貸し」という名称でも、特定区画を継続的・排他的に使っている場合は、使用実態を調べる必要があります。

（3）業務委託・販売委託も、契約の内容によって判断します

委任・準委任に当たる契約では民法651条・656条が問題になりますが、「業務委託」という名称の契約が全て準委任になるわけではありません。売買、請負、賃貸借等の要素を含む場合もあります。

委任は各当事者がいつでも解除できるのが民法上の原則ですが、不利な時期の解除などでは損害賠償が問題になります。長期間の専属的な取引、契約継続を前提とした相当な設備投資、相手方の言動などがあれば、契約条項や信義則に基づく解約制限・予告期間・損害賠償の検討も必要です。ただし、長年営業したという事情だけで、借地借家法と同じ保護が当然に認められるわけではありません。

参照：QA No.1448、借地借家法30条・32条・38条、民法1条・651条・656条。

6．原状回復・敷金と、退去合意書も確認します

（1）店舗の原状回復は、契約条項の確認が不可欠です

2020年4月1日施行の改正民法は、通常の使用による損耗や経年変化を原状回復の対象から除く原則を明文化しました（621条）。ただし、店舗契約では、スケルトン返し、設備撤去、通常損耗を含む修繕負担などの特約が問題になります。住宅向けの扱いをそのまま店舗に当てはめず、特約の内容・成立経緯・有効性を確認します。事業のために締結する店舗契約は、個人名義であっても通常、消費者契約法の「消費者」による契約には当たりません。

建物の取壊しが予定されている場合も、原状回復義務が当然に全てなくなると決めつけず、取壊しの確実性や特約の趣旨を踏まえて、工事の要否・免除を明示して合意することが大切です。改正前からの契約は、締結・更新の時期や改正法の経過措置も確認します。

（2）敷金・保証金は、立退料と区別する

民法622条の2では、賃貸借が終了し物件の返還を受けたときなどに、敷金から未払賃料等の債務を控除した残額を返すことが定められています。「保証金」という名称でも担保目的の金銭なら敷金に当たり得ますが、償却・敷引きの特約などは別途検討します。立退料の提示が「保証金の返還込み」なのか、別途返還なのかも明確にしてください。

（3）金額以外の条件を合意書に残す

• 契約終了日、営業終了日、明渡日、鍵の引渡方法。
• 立退料の総額、内訳、支払時期。移転準備に必要な前払金の有無。
• 敷金・保証金の返還額、控除項目、精算方法。
• 原状回復・設備撤去の範囲、免除する工事、残置を認める物。
• 退去までの賃料・共益費、明渡しと残金支払の関係、期限に遅れた場合の扱い。
• 清算条項で放棄する権利の範囲。未確定の費用や別件の請求を残す必要がないか。

立退料の税務上の扱いは、受け取る人が個人か法人か、どの損失に対する金銭か等によって異なります。個人についても、権利の対価、営業上の収益補償などで所得区分が変わり得るため、手取り額の検討では税理士等への確認も有用です。

根拠：民法621条・622条の2、消費者契約法2条。税務資料：国税庁「借家人が立退料をもらったとき」。

7．立ち退き通知を受けた後の対応

1. 契約書一式と通知を保存する。更新契約、覚書、定期借家の説明資料、館内規則、メール、通知の封筒も残し、通知が到達した日を記録します。
2. 終了の根拠を確認する。更新拒絶、解約申入れ、定期借家の満了、契約違反による解除、合意による退去の提案のどれかを整理します。
3. 希望と実現可能性を整理する。営業継続、移転、一定期間の猶予、補償付き閉店などを比較し、代替店舗を調べます。
4. 安易に同意せず、必要な説明を求める。通知への返答、契約書の差替え、定期借家への切替え、退去届や確認書への署名は、その法的効果を確認してから行います。
5. 賃料支払と損失資料の収集を続ける。受領を拒まれた場合は、要件を確認して弁済供託等を検討します。敷金があるからという理由で一方的に家賃を止めることは避けます。
6. 交渉が整わなければ、調停・訴訟への対応を検討する。裁判所から書類が届いた場合は、期日や答弁書の提出期限を確認し、早めに相談してください。

貸主が鍵を交換する、商品を搬出する、電気や水道を止めて営業を妨げるなどの行為は、違法な自力救済や不法行為となるおそれがあります。こうした動きがあれば記録を残し、差止めの仮処分など、緊急の対応が必要か弁護士に相談してください。貸主側も、任意の合意が得られなければ、原則として判決等の債務名義と執行手続による必要があります。

根拠・制度：民法494条・709条等、民事執行法、民事保全法。

8．裁判例は、金額だけでなく事情を比較します

• 最高裁平成4年2月6日判決：鉄道高架下の施設・店舗について、構造や独立・排他的な支配の可能性から、旧借家法の「建物」に当たるかが問題となった事例。契約の名称だけで適用を決めないことが重要です。紹介記事
• 名古屋高裁平成9年6月25日判決：ショッピングセンターの一体性と相互の利益などを踏まえ、リニューアルに関する特約を検討した事例。貸主による変更が常に無制限に許されるという趣旨ではありません。紹介記事
• 東京高裁平成10年9月30日判決：固定客の喪失、営業継続の危険、代替店舗確保や移転費用などを考慮し、立退料を判断した事例。借家権の評価だけでなく営業への影響も検討する参考になります。紹介記事
• 東京高裁平成12年12月14日判決：住居兼店舗について、賃料差額、営業利益、改装費などを踏まえて立退料を判断した事例。「利益の2年分」がすべての店舗に適用される基準となったわけではありません。紹介記事

9．新銀座法律事務所の関連ページ・QA事例集

• No.599　老朽化を理由とした建物の明渡しと立退料の相場正当事由の判断と、店舗・事務所を含む裁判例の検討。
• No.1023　定期建物賃貸借契約を賃貸人から解約する定期借家における中途解約の検討。電子化に伴う条文の項番号等は現行法を確認してください。
• No.1448　ショッピングセンター、デパートでの建物賃貸借立ち退き問題業務委託、ケース貸し、建物賃貸借とリニューアル特約。
• No.1720　住居兼小規模店舗の立退料居住と店舗営業が一体になっている場合の検討。
• No.1822　第一種市街地再開発事業における借家人の保護通常の退去交渉と、都市再開発法に基づく手続の違い。
• 不動産関係の法律知識
• 法律相談QA事例集・検索ページ
• 無料法律相談 ／ 弁護士費用 ／ アクセス

10．QA事例集検索・ChatGPT検索

12．参照法令・公的資料

本文は下記の法令・公的資料と当事務所の関連記事を参照して整理しています。条文の説明は要旨であり、条文の全文引用ではありません。

1. e-Gov法令検索：借地借家法
   26条（更新）、27条（解約申入れ）、28条（正当事由）、29条（期間）、30条（強行規定）、32条（借賃増減請求）、38条（定期建物賃貸借）、39条（取壊し予定）、40条（一時使用）。
2. e-Gov法令検索：民法
   1条（信義則等）、494条（弁済供託）、541・542条（解除）、601条（賃貸借）、612条（譲渡・転貸）、621条（原状回復）、622条の2（敷金）、651・656条（委任・準委任）、709条（不法行為）等。
3. e-Gov法令検索：消費者契約法（2条・消費者の定義）。
4. 国土交通省：定期建物賃貸借 ／ 定期建物賃貸借Q&A。
5. 国土交通省：定期賃貸住宅標準契約書について（2022年の電子化対応等。住宅向け書式を店舗にそのまま使用する趣旨ではありません）。
6. 国税庁：No.3155 借家人が立退料をもらったとき（個人の所得税の取扱い）。
7. e-Gov法令検索：民事執行法 ／ 民事保全法。

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