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No.1822、2018/05/11 18:02 http://www.shinginza.com/saikaihatsu.htm

【民事、都市再開発、地区外転出の場合の賃借権の評価について、東京地方裁判所平成27年6月26日判決】 

都市再開発における借家人の保護



質問:
  私が代表取締役を務める会社は,第1種市街地再開発区域内に存在するビルの1フロアを借りて,クラブ(ディスコ)を運営しています。再開発に伴い,当該ビルからの立ち退きを求められています。
  当社としては,再建築後の建物内でクラブを運営することを第一に考えていますが,立退き料を受領して近隣の建物に移転することも検討したいと考えています。今後借家権の買い取り交渉や権利変換といった手続きを進める上で,どのような選択肢があるのか,メリットとデメリットを含めて教えて頂きたいです。また,都市再開発法による補償を受けられる場合,どういった項目について補償されるのかも知りたいです。



回答:

1 市街地再開発事業によるビルの建て替えの場合、借家人の明け渡しは、@建て替えのために立ち退いて再開発後に再入居する場合(賃貸借契約継続)と、A建て替えのために立ち退いて再入居しない場合(賃貸借契約解除)の2通りの退去方法があります。手続きの進み具合や退去方法によって交渉の相手方、交渉の内容等が異なります。
第1種市街地再開発事業の場合、一般的に5名以上の地権者により設立された市街地再開発組合が施行者となります。そこで、この組合の設立を前提として説明します。

2 組合設立前(準備組合段階)の明渡交渉(賃貸借契約解除)の相手方は、建物の所有者、賃貸人です。組合設立後の建て替えのための退去(賃貸借契約継続)については、市街地再開発組合が交渉の相手方になります。組合設立後に賃貸借契約を解除する形での退去については、建物所有者、賃貸人が交渉相手となりますが、組合に対して「借家権について権利変換を希望しない旨の申し出」を行う場合の借家権価格の見通しについての交渉については市街地再開発組合が交渉相手となります。

交渉の内容については解説において詳しく説明しますが、組合設立前の段階では通常の建物の明け渡し交渉と同様です。借地借家法に従って、借家人の権利は保護されています。賃貸人側からの退去申し出には当事者双方の事情を考慮した「正当事由」が具備されていることが必要とされています。

組合設立後になると、都市再開発法の権利変換という手続きに従って、強制的に明け渡しを進めることができます。権利変換手続きにおいては、建て替え後のビルの建物について借りることを希望するか、退去するかを借家人が申し出ることになっています。どちらを希望するかは、借家人の意思で決めることができます。組合に対して何も申し出しなければ、建て替え後のビルに再入居することが選択されたことになります。

以上のとおりですから、従前と同様の建物での賃貸の継続を希望する場合は、権利変換手続きにより、建て替え後の建物(現在の賃貸人が取得する建物)に借家権の設定を受けることができます。

どの段階で立退きを合意するかはケースバイケースで、どの段階での立退合意が賃借人に有利かは一概には言えませんが、組合設立前の段階では協議の余地があるのに対し、設立後は交渉の余地は少なくなります。

3 立退き料の内容、権利変換手続きについて。

第一種市街地再開事業は、再開発事業の都市計画決定があった後で、再開発事業の事業計画案の施行認可手続となり、施行認可に伴って再開発組合設立も認可されて成立します。再開発事業の施行の認可等があると、認可についての公告がされ、公告後30日以内に、借家権の取得を希望しない旨の申し出を組合に対して行うことができます(法71条3項)。これを、「地区外転出等の申し出」と言います。地区外転出を申し出た借家権者は、権利変換計画において再建築後の建物に借家権の割り当てを受けることができませんが、公告後31日目の評価基準日における、「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」の補償を受けることができます。

なお,再開発に伴って退去をする権利者(借家人も含む)は都市再開発法97条1項に基づき,移転費や新しいクラブの営業が再開できるまでの間の営業補償等を得ることが出来ます。

4 同じ場所でクラブ事業を継続することを重要視するのであれば,権利変換を希望するのが安全ですが,権利変換後に再開発ビルの建築を経て営業を再開できるまでの期間(一般に4年以上掛かると言われています)が非常に長く,それまでの補償が十分になされない可能性があります。勿論、退出と再入居で2回の転居が必要となります。

他方で,同じ場所でのクラブ事業に拘らない場合は,借家権相当額の補償を受け,当該資金を基にご自身でテナントビルを探すという選択をした方が合理的な場合もあります。借家権の価額が高額に評価される場合もありますし,新たな入居先さえ見付けてしまえば,仮設営業の必要もなく,スムーズに今後のクラブ事業を進めることもできます。結局のところ,重視する事項によって選択も変わってくるということができるでしょう。

5 都市再開発法91条1項は,地区外転出者を対象に,施行主(再開発組合など)が権利の対価補償金を支払うべきことを定めた規定です。対価の算定基準は法80条1項で「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」とされていますが、借家権取引のほとんど見られない地域など、事案によりこれがゼロとなってしまう可能性もあります。

97条1項は,再開発に基づく物件の移転により物件の権利者が通常受ける損失につき,施行者が補償すべきことを定めた規定で,「通損補償」と呼ばれています。具体的な補償項目については解説をご参照ください。

6 都市再開発法の手続による借家権の地区外転出補償額はゼロとなってしまうリスクがありますが、借家権の権利変換を受ける形を採った上で、賃貸人との任意の交渉により、建物賃貸借を合意解除する方法により、立ち退き料相当額を受領できる可能性もあります。

7  都市再開発関連事例集1803番1798番1768番1756番1733番1720番1705番1702番1701番1684番1678番1649番1513番1512番1490番1455番1448番参照。


解説:

第1 市街地再開発事業について

市街地再開発事業は、都市再開発法に基づいて施工地区内の建物等を一度取り壊して更地とし、新しい道路や公開空き地や公園などの公共施設の整備された施設建築物(再開発ビル)を建築する事業です。民有市街地の開発には地権者全員の合意が必要となるのが原則的な手続きですが、一部の反対により計画が実行できないという弊害を除いて全員の同意がなくても地権者の権利を変換して都市の再開発を促進するという制度です。市街地再開発には都市の防災機能を高め住民の安全に資するという公共的効用も期待されており、私的所有権といえども無制限に権利行使することは許されていないのです。

市街地再開発事業には、第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開事業があります。ご相談の第一種再開発事業は、権利変換方式ともいわれ、「権利変換手続き」という手続きにより従前の建物や土地の権利者の権利を再開発ビルの建物に関する権利(「権利床」といいます)に原則として等価で変換する事業です。ちなみに第二種市街地再開発事業は、公共性及び緊急性の高い再開発事業において、地方公共団体などが主体となって、区域内の権利を施行者が一旦全て取得した上で、地権者に対償として金銭または再開発後の建築施設の一部が与えられる「管理処分手続き」により再開発を行うものです。

第一種市街地再開発事業において借家人が取り得る手段について説明します。

1 市街地再開発組合設立認可前(準備組合、勉強会、協議会の段階)

(1)概要

  一般的に第1種市街地再開発事業は、開発区域内の5人以上の地権者が発起人となり、区域内の地権者の3分の2以上の同意を得て、市街地再開発組合を設立申請して進められることになります。

再開発事業の認可前、市街地再開発組合(以下「本組合」と呼びます。)の設立認可前においては,本組合設立の準備をする「準備組合」や、「勉強会」や「協議会」が組織され、再開発手続きの前段階の調査や意思形成などの作業を行います。この段階では、通常の借地借家法の適用を受ける借家権について、ビルの所有者個人との間で借家権買取り交渉を行うことになります。

   再開発事業における法的な処理としては、事業の認可決定後からが一般的な建替えの場合と異なる手続きとなると考えておいてよいでしょう。賃貸人との関係では賃借人は借地借家法で保護されていることは、都市再開発法の適用を受けない一般的な建替えの場合と変わりありません。

 (2)利点

借家権相当額の補償を受けるという意味では,本組合の認可がされる前にビル所有者との交渉によって借家権を買い取ってもらう方が,本組合認可後に組合から補償金を得るよりも柔軟な交渉がし易いという利点があると考えられます。その理由は以下のとおりです。

本組合認可後における補償金の支払いは,近傍類似の土地,近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める「相当な価額」を基準として算定され,権利変換計画に定められることになり(都市再開発法(以下「法」といいます。)73条1項12号,80条1項,91条1項),交渉の余地は少なくなると考えられます。

金額に不服がある場合,施行者に意見書を提出し,採択されなければ各自治体の収用委員会に価額の裁決を申請することができますが,収用委員会の裁定価額も,土地収用法を基準とした判断になります。

収用委員会の裁決に対して更に不服がある場合は,最終的には施行主との間の当事者訴訟を裁判所に提起して,裁判官の判断を仰ぐしかありません。裁判となると,原告として証拠による立証をしなければならないため,手間がかかるのみならず,必要な営業補償の立証ができずに思うような補償金額を得られない可能性もあります。

 (3)欠点

    組合設立前に、賃貸人=ビル所有者との間で借家権の買取り交渉を行う場合,再開発によって貴社が特別の犠牲を受けたわけではないので,法97条(損失補償)で補償されるような移転料や仮営業所のための費用等を組合(準備組合)から受けることはできません。賃貸人に対して、交渉によって損失補償を請求していくことになります。

    また,ビル所有者の資力も現時点で不明なので,当該交渉がどの程度現実的なものなのかについて十分に検討しないと,十分な損失補償を受けられない可能性も否定できません。

    なお、組合設立前の借家権の買い取りは、当事者間の任意の交渉ですから、賃貸人側に契約解除の意思がない(再開発後の物件に借家人が再入居しても差し支えないと考えている)場合は、買い取りの話が全くできない可能性もあります。

2 本組合設立認可後

(1)権利変換による新たな賃借権の取得

   ア 概要

市街地再開発区域内に借家権を有する者は,後述の借家権の取得を希望しない旨の申し出をしない限り,権利変換によって,現在借りている建物の所有者に将来与えられることとなる施設建築物の一部について,借家権が与えられるよう保護されています(法77条5項)。

貴社についても,権利変換を拒まない限りは,現在借りているビルの借家権が消滅する代わりに,ビル所有者が将来取得するビルの一部について,同等の借家権を取得できることになります。

家賃その他の借家条件については,賃貸人=ビル所有者との間で協議しなければなりません(法102条1項)。協議が成立しないときは,施行者たる組合は,当事者の一方又は双方の申立てにより,家賃の額等につき組合の裁定を受けることができます。この裁定には、学識経験者からなる審査委員の同意や、自治体の市街地再開発審査会の議決を経る必要があり、一定程度の相当性が担保されています。

さらに,新しい建築物にてクラブの音響設備等を設置して営業可能な状態に至るまでの営業補償を,法97条1項に基づき組合に請求できます。具体的な補償内容は第2で後述いたします。

  イ 利点

    権利変換手続に乗る選択をする一番の利点としては,本件再開発区域内にて引き続きクラブを運営できる点にあると考えます。権利変換手続きに乗らず,立ち退いた上で,別途本件地区にてクラブを運営できそうな場所を探すという選択肢もありますが,良い場所が見つかる保証はありません。

本件地区において今後もクラブ事業を継続していきたいという強いお気持ちがある場合は,権利変換手続きを検討されるのが安全かもしれません。

  ウ 欠点

    権利変換後の建物にクラブを開設して営業を開始するまでの期間は相当長期間にわたることが予想されます。営業開始までに5年以上かかることも十分に想定しなければなりません。そして,その間の仮設クラブ開設費用や営業補償等につき必ずしも十分な補償が受けられるとは言い切れず、交渉が必要になります。

この点で,(2)で述べる借家権価額の補償を受けた方が,仮設営業の間の費用をより多く賄える場合もありえます。

(2)借家権の取得を希望しない旨の申し出(地区外転出等の申し出)

  ア 概要

    権利変換による借家権取得を希望しない場合は,本組合設立認可の公告から30日以内に施行者である本組合に対して、その旨の申し出をする必要があります(法71条3項)。

    当該申し出をした場合,権利変換計画の中で、評価期日(本組合設立認可公告から31日目、法80条1項)における消滅する借家権の価額が定められることになります(法73条1項12号)。実務上、当該価額が「ゼロ」と記載されてしまう場合もあるようです。当該価額に不服がある場合は,前述のとおり,施行者に意見書を提出し,採択されなければ収用委員会に価額の裁決を申請することができます。裁決の内容にも不服がある場合は,裁判所に当事者訴訟(行政処分=収用委員会の裁決により形成された当事者間の法律関係の変更を求める行政訴訟)を提起する他ありません。

    また,立ち退きに当たって,移転費や新しいクラブの営業が再開できるまでの間の営業補償等を得ることが出来ます(法97条1項)。この場合の補償内容についても第3で後述いたします。

  イ 利点

    当該区域の借家権に相当の価値があり、これが継続的に流通しており、譲渡価格の相場も形成されている場合、当該借家権に「近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」として相当の価額を観念しうる場合には、坪単価次第では借家権が高額に評価され、高額の退出補償金が得られる可能性があります。

  ウ 欠点

    権利変換により借家権を取得する場合と比較して,同じ地区でクラブを運営できる場所が見付つかる保証はないため,結果的に他の地域に移転せざるを得ないこととなり,ひいては常連客の喪失等にも繋がりかねません。

本件再開発地区におけるクラブ事業の実現を最優先事項と考えるのであれば,この点は重要な判断材料になるでしょうし,反対に,他の代替地域での事業を容認できるのであれば,さしたる欠点とはならないとも考えられるところです。

この点に関しては,本組合の認可前までに,組合との間である程度の交渉をして見通しを立てることが肝要でしょう。

第2 補償の内容について

   最後に,法が規定する補償の内容について説明いたします。

 1 91条1項の補償

   法91条1項は,地区外転出者を対象に,施行主が権利の対価補償金(法80条1項)を支払うべきことを定めた規定です。

法第91条第1項 施行者は、施行地区内の宅地(指定宅地を除く。)若しくはこれに存する建築物又はこれらに関する権利を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分、施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに対し、その補償として、権利変換期日までに、第八十条第一項の規定により算定した相当の価額に同項に規定する三十日の期間を経過した日から権利変換計画の認可の公告の日までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額に、当該権利変換計画の認可の公告の日から補償金を支払う日までの期間につき年六パーセントの割合により算定した利息相当額を付してこれを支払わなければならない。この場合において、その修正率は、政令で定める方法によつて算定するものとする。

第80条第1項 第七十三条第一項第三号、第八号、第十六号又は第十七号の価額は、第七十一条第一項又は第四項(同条第五項において読み替えて適用する場合を含む。)の規定による三十日の期間を経過した日における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。


借家権については,当該地域において借家権取引の慣行があって当該借家権に財産的価値(借家権価格)が認められるときに有償で評価されると考えられています。

借家権価格とは、相続税評価基準や、道路収用時の損失補償基準などで用いられる、借家人の経済的利益を算定するための計算により算出される、借家人の有する経済的価値であり、主な計算方法として、「割合方式」、「補償方式」、「差額賃料還元法」の3種類があります。

不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合は、それぞれの方式で借家権価格を算出した後で、例えば差額還元7、割合方式1.5、補償方式1.5などの加重平均を行い、鑑定士の評価として金額を出すことが多いようです。

この重み付けは、評価対象地の特性を踏まえて算出されます。(参考判例=銀座のビルの立ち退き事案で8億円の立退き料と引き換えに明け渡しを命じた東京地裁平成3年5月30日判決。)

(1) 割合方式は、税法上用いられる、相続税財産評価基準における借家人の権利相当額の評価方法を準用して求める計算方法です。実際の計算方法は、相続税財産評価基準通達94番で指定されています。

「借家権の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。ただし、この権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。

借家権価格=借家権の目的となっている家屋の価格(土地建物合計)×借家権割合×賃借割合」

ここで、 「借家権割合」は、国税局長の定める割合ですが、30パーセント程度が多いようです。不動産鑑定士の鑑定評価では、東京都心の商業地の場合は35パーセントが用いられる場合もあるようです。賃借割合は、建物内の賃借部分の床面積の割合です。

割合方式の算定にあたって、建物賃貸借契約の締結時に賃借権設定の対価として建物価格の数割を超えるような「権利金」を支払っていた場合には、この権利金の価額も借家権評価に考慮される場合もあります。例えば、入居時に、賃料の前払いとしてではなく、賃借権設定の対価として、建物時価の5割相当の権利金を支払って入居したのであれば、少なくとも借家権価格は建物時価の5割を超えるであろうと考えることができるわけです。但し、このような権利金取引は不動産価格の高騰時にみられたもので、近時行われることは珍しいことと言えます。

(2) 補償方式は、道路用地買収時などに用いられる「公共用地の取得に伴う損失補償基準」の建物移転等に伴う借家人に対する補償額に手法を準用して求められたものです。実際の計算方法は、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則第18で指定されています。

借家権価格 = 返還されない権利金補償額 + 返還される権利金補償額

返還されない権利金補償額 = 標準家賃月額 × 補償月数

ここで、標準家賃月額は、新たな建物を賃借する場合の賃料相当額で、事案により2〜4割の範囲で面積を増額した建物の賃料で計算することができます。補償月数は、従前の賃借建物に照応する建物の当該地域における新規賃貸事例において標準的と認められる一時金(権利金、保証金、敷金など)の月数とされています。

返還される権利金補償額 = (標準家賃月額 × 補償月数 − 権利金返還見込額) 
× { (1+r)^n − 1 } ÷ (1+r)^n 

ここで、rは年利率で、nは従来賃貸契約が継続すべき期間で10年が標準期間です。要するに、借家契約が中途解約されずに継続していた場合は、標準的な権利金の額から、退去時に戻ってくる権利金の金額を控除した残額を、貸主に預託していることになり、この期間の利息相当額を、預託した対価として賃借人が利益として受けることになるので立ち退きの場合には補償が必要になる、という計算です。
 
(3)差額賃料還元法は、評価対象建物の経済価値に即応した適正な賃料(正常実質賃料)から実際に支払っている賃料を控除したいわゆる借り得分を、その差額が持続するべき期間の利益を現在価値に還元して求められる計算方法です。「借り得」というのは、入居時に賃料の前払いとしての性格を有する権利金(償還されない権利金)を一時払いしていた場合や、契約当事者間の過去における特別な経緯(お世話になった事情など)により格別に賃料が優遇され低廉に設定されていた場合などが考えられます。賃貸物件の経済的価値を同物件に投下された資本と見て、それを一定の期待利回りで運用した場合に得られる運用益に賃貸物件の維持に必要な管理費と公租公課を加えた額を正常実質賃料とします。

借家権価格 = ( 正常実質賃料 − 支払い年間賃料(現行賃料) ) × 持続年数の複利年金現価率

ここで正常実質賃料=対象物件価格(土地建物合計)×期待利回り+管理費+公租公課

持続年数は、現行賃料のままで借り得を生かして賃借できる期間で、10年程度が用いられることが多いです。
複利年金現価率は、持続年数の利益が現在(立ち退き時)に償還されるので、現在価値に換算するものです。

例えば、利率5パーセントで10年の期間に対応する複利年金現価率は7.72です。

複利年金現価率={(1+r)^n-1}÷(r×(1+r)^n)、ここでr=利率、n=期間(年数)です。

参考のために、複利年金現価率表をこちらで参照下さい。

この計算方法では、借家権設定時の権利金が数式に含まれませんが、実質的に借り得部分には、償却される権利金が含まれていると考えることができますので、具体的事案においては、借家人の権利を不当に害するおそれは無いと解釈されています。


(4)借家権取引慣行の無い地域における借家権価格ゼロのリスク

 都市再開発法80条1項の解釈では借家権価格がゼロと評価されてしまうリスクが常に存在します。判例の集積が不十分な分野ですが、一例を御紹介致します。

東京地方裁判所平成27年6月26日判決

『(1)借家権の消滅と91条補償の要否について
ア施行者は,第一種市街地再開発事業の施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で,法の規定により,権利変換期日において当該権利を失い,かつ,当該権利に対応して,施設建築敷地若しくはその共有持分,施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権が与えられないものに対し,その補償として,失われる宅地若しくは建築物又は権利の価額たる法80条1項所定の「相当の価額」に,所定の修正を加え利息相当額を付して支払わなければならない(法91条1項,80条1項,73条1項12号)。

この91条補償は,施行地区内に有していた権利に対応する権利が第一種市街地再開発事業完了後の施行地区内において与えられずにその権利を失う者に対して,当該権利の消滅の対価として支払われるべき補償であるということができる。

もっとも,法71条は,権利変換を希望しない旨の申出等について定めているところ,上記の申出の内容は,@施行地区内の宅地の所有者及びその宅地について借地権を有する者については,これらの資産の価額に相当する金銭の給付を希望することであり,施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者については,建築物の価額に相当する金銭の給付か又は建築物を他に移転するかを希望することであると規定されている(同条1項)のに対し,A施行地区内の建築物につき借家権を有する者については,単に,借家権の取得を希望しないことであると規定され,金銭の給付を希望することがその内容に含まれていない(同条3項)。

上記のとおり,同条の1項と3項とが権利変換を希望しない旨の申出等の内容を書き分けているのは,借家権は,賃貸人の承諾なく第三者へ譲渡し得ないものであり,取引慣行自体が存在しないことが一般であって,客観的な取引価格を認識することが困難であるのが通常であることに基づくものと解される。そうすると,同条3項の規定は,施行地区内の建築物につき借家権を有する者は,借家権の消滅の対価として当然に何らかの金銭の給付を受けられるものではないことを前提にしたものと解することが相当である。

以上によれば,法は,施行地区内の建築物について借家権を有する者が地区外転出の申出をした場合において,法91条1項に定める91条補償が支払われるべき対象者に形式的には当たるとしても,必ず借家権の消滅の対価として法91条に基づき金銭の給付による補償をしなければならないとの立場をとるものではないといわざるを得ない。』


東京高等裁判所 平成27年11月19日判決(上記地裁判決の控訴審判決)

『控訴人らは,本件建物部分の明渡しは不随意の明渡しであるから,本件借家権の価格の補償の要否を判断するに当たり,客観的な取引価格を問題とすること自体誤りであり,取引価格が存在しない限り借家権価額は0円であるとする原判決の法解釈は立法者意思にも反するものである旨主張する。
しかしながら,原判決は,借家権者が法87条2項により失う借家権の価額は,法80条1項において,所定の評価基準日における近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額と規定されていることから,この文言に従い,施行者が91条補償により補償すべき額は,借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであるとしたものである。また,甲33号証(衆議院建設委員会議事録)によれば,都市再開発法案審議における政府委員の答弁内容は,権利変換を希望しない借家人については,施行者が直接借家権を評価して補償すること,その借家権の評価に当たっては,近傍同種の借家権の取引に権利金授受の慣行があるかどうかといった形によって借家権価額の存在が認められる場合には,取引価格を中心に,賃貸借契約の諸条件を考慮して評価するというものであって(取引価格等の「等」とはこれらの考慮要素を指すものと解される。),近傍同種の借家権取引に照らして借家権価額が認められない消滅借家権についてまで,他の評価方法によって補償を行うことを明らかにしたものとは認め難いから,このような借家権について91条補償をしないことが立法者意思に反するものともいえない。控訴人らの上記主張は,法91条の文言を離れて独自に解釈するものであり,採用することができない。』


 つまり、裁判所は、法71条3項の申し出(借家権の取得を希望しない旨の申し出)が、71条1項の申し出(自己の有する宅地、借地権若しくは建築物に代えて金銭の給付を希望する申し出)とは格別に異なる定め方(金銭の給付を希望するとの文言が抜けていること)をしていることと、取引実勢価格の具体的認定を根拠として、借家権の取得を希望しなかった旧借家権者に対する補償額をゼロ円と裁定することも法に反しないと判断していることになります。

実際の再開発手続きにおいて、再開発組合が策定する権利変換計画の中で借家権価格の評価がゼロとされたり、その価額についての収用委員会における裁決がそのままゼロと認められるケースも少なくないと推測されます。

近年、国土交通省や宅建業協会の標準契約書を見ても分かるように、入居時の建物賃貸借契約書で「賃借権譲渡禁止特約」が規定されていることが多いですが、そのような場合は要注意です。賃借権の譲渡が禁止されているということは、賃借権を譲渡するときの価額も観念することができないということになってしまいます。

 結局、現在の都市再開発法の条文と裁判所の判例を前提とすれば、「借家権の取得を希望しない旨の申し出」には、補償額がゼロ円となってしまうリスクが存在すると言わざるを得ません。この申し出を検討する場合には、当該借家権の設定された区域において、具体的に借家権の流通価格を見積もりすることができるかどうか、借家権の相場価格が形成されているかどうか、慎重な検討が必要になります。

なお、この地区外転出に伴う「借家権価額」の補償が受けられない場合でも、転居費用や、新しい賃貸住宅との賃料差額などの実損害については、以下に説明する97条1項の損失補償として別途受けることが出来ますので以下の項目を御参照下さい。

2、都市再開発法97条1項の損失補償

 (1)はじめに

    97条1項は,再開発に基づく物件の移転により物件の権利者が通常受ける損失につき,施行者が補償すべきことを定めた規定です。「通損補償」と呼ばれるもので、土地建物の明け渡しまでに支払われることになっています。

    一般的に,通損補償の補償項目としては,以下のものが挙げられるようです。なお,通損補償の具体的内容については,権利変換計画で定められません。施行者が,上記項目に関して基準や細則を策定し,それに基づいて評価・補償が行われるのです。

   ア 工作物補償
     電話・アンテナ・看板・クーラー・冷蔵庫等の取付けや内装に対する補償です。

   イ 動産移転料
     家財・商品等の移転費です。

   ウ 移転雑費
     移転するのに必要な雑費です。

   エ 仮住居補償
     地区内で現に居住する権利者に対し,土地の明渡しに伴い仮住居を必要とする場合の補償です。

   オ 地代・家賃減収補償
     事業の施行により,地代や家賃を得ることができないときの補償です。

   カ 営業補償
     事業の施行に伴い,通常営業を一時休止する必要があると認められるときの補償や,営業規模縮減の際の補償,さらには売上の減少や得意先の喪失等の補償を受けることが可能と考えられています。

(2)本件に関する考察

   再開発ビルに入居するまでの間,仮設施設での営業を継続することになるとすると,以下のような補償を受けられるものと考えます。

   ア 工作物補償
     移設できる工作物については移設費,移設できない工作物については維持保存状況を勘案した現在価額で算定するのが原則です。
     ただし,クラブにおける防音設備等,一度導入すれば半永久的に使用できるといえるような工作物の場合の価額算定は,別途考慮が必要なようにも思えます。この点については,交渉で対応すべき点かと思います。

   イ 動産移転料
     本件ビルに存在する備品等の移転に要する費用の補償を受けられます。

   ウ 移転雑費
     法令上の手続きを要する場合の費用や広告費等の補償を受けられます。

   エ 営業補償
仮設施設での営業を行う場合,従業員の休業期間に応じた休業補償,減収補償,仮設店舗借入れ費用(家賃については,従前の家賃との比較により補償を受けるべきか否か決まるものと考える。)や設備の設置費用等を得ることができると考えられます。
ここで,補償期間に関しては注意が必要と考えます。

第1に,権利変換による借家権取得を希望しない場合は,再開発ビルに入居することが前提となっていないため,仮設施設へ移転して営業を再開できるようになるまでの間の補償で足りると判断されることになると思われます。

第2に,権利変換による借家権取得を希望した場合,理論上は再開発ビルへの再入居までの間の補償が得られることになっています。

これらの補償につき具体的にどの範囲まで補償されるかについては,組合が提示する基準次第なところもあり,やはり交渉によって結論が大きく変わってくる部分と言わざるを得ません。

第3 事実上の借家権買い取り

以上のように、都市再開発法の手続において借家権の取得を希望しない旨の申し出を行い補償を受けるという手段はリスクの大きな手続ということになりますが、賃貸人との関係では、賃借権の権利変換を選択した上で、賃貸人と賃借権の合意解除をする可能性は残されています。

賃貸人の立場で言えば、再開発後に権利変換によって取得する建物に借家権の負担があるかどうかは、重大な関心事です。借家権の負担が無ければ、自分自身が竣工と同時に入居することもできますし、「未入居新築物件」として市場で新築物件価格で売却することができます。賃借人が入居した状態でも建物所有権を売却することはできますが、その場合は、いわゆる「オーナーチェンジ物件」という扱いになり、物件の買い主が賃貸収入目的の投資家に限定されてしまうため、一般的に数%から1割程度、売却価格が下がってしまう可能性があります。

そして、賃借人の立場で言えば、借家権の権利変換を受けて再入居する場合は、取り壊し前の退出と、建替工事期間約4年間の仮店舗営業と、再開発ビルへの再入居という2回の転居を行う必要がありますが、再開発ビルからの退出をするのであれば、転居は1回で済みますし、仮店舗の営業も行う必要が無くなります。仮店舗営業時に避けられない収入減少について十分な補償を受けることができるかどうか、不透明な要素も懸念されます。

このように、貸し主側にも借り主側にも、賃貸借契約を解約した上で地区外退出することに一定の利益がありますので、双方の利害が一致すれば、和解金を授受した上で賃借権の合意解除ができる可能性も十分あります。再開発の手続と併行して交渉することになりますので、再開発手続に経験のある弁護士に御相談なさると良いでしょう。


以上

【参照条文】
土地再開発法
(権利変換計画の内容)
第七十三条  権利変換計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
一  配置設計
二  施行地区内の宅地(指定宅地を除く。)若しくはその借地権又は施行地区内の土地(指定宅地を除く。)に権原に基づき建築物を有する者で、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
三  前号に掲げる者が施行地区内に有する同号の宅地、借地権又は建築物及びそれらの価額
四  第二号に掲げる者に前号に掲げる宅地、借地権又は建築物に対応して与えられることとなる施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等の明細及びそれらの価額の概算額
五  第三号に掲げる宅地、借地権又は建築物について先取特権、質権若しくは抵当権の登記、仮登記、買戻しの特約その他権利の消滅に関する事項の定めの登記又は処分の制限の登記(以下「担保権等の登記」と総称する。)に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利
六  前号に掲げる者が施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等に関する権利の上に有することとなる権利
七  指定宅地又はその使用収益権を有する者の氏名又は名称及び住所
八  前号に掲げる者が有する指定宅地又はその使用収益権及びそれらの価額
九  第七号に掲げる者に前号に掲げる指定宅地又はその使用収益権に対応して与えられることとなる個別利用区内の宅地又はその使用収益権の明細及びそれらの価額の概算額
十  第八号に掲げる指定宅地又はその使用収益権について担保権等の登記に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利
十一  前号に掲げる者が個別利用区内の宅地又はその使用収益権の上に有することとなる権利
十二  施行地区内の土地(指定宅地を除く。)に存する建築物について借家権を有する者(その者が更に借家権を設定しているときは、その借家権の設定を受けた者)で、当該権利に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
十三  前号に掲げる者に借家権が与えられることとなる施設建築物の一部
十四  施設建築敷地の地代の概算額及び地代以外の借地条件の概要
十五  施行者が施設建築物の一部を賃貸しする場合における標準家賃の概算額及び家賃以外の借家条件の概要
十六  第七十九条第三項の規定が適用されることとなる者の氏名又は名称及び住所並びにこれらの者が施行地区内に有する宅地、借地権又は建築物及びそれらの価額
十七  施行地区内の宅地(指定宅地を除く。)若しくはこれに存する建築物又はこれらに関する権利を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分、施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものの氏名又は名称及び住所、失われる宅地若しくは建築物又は権利並びにそれらの価額
十八  組合の参加組合員に与えられることとなる施設建築物の一部等の明細並びにその参加組合員の氏名又は名称及び住所
十九  第五十条の三第一項第五号又は第五十二条第二項第五号(第五十八条第三項において準用する場合を含む。)に規定する特定事業参加者(以下単に「特定事業参加者」という。)に与えられることとなる施設建築物の一部等の明細並びにその特定事業参加者の氏名又は名称及び住所
二十  第四号、第九号及び前二号に掲げるもののほか、施設建築敷地又はその共有持分、施設建築物の一部等及び個別利用区内の宅地の明細、それらの帰属並びにそれらの管理処分の方法
二十一  新たな公共施設の用に供する土地の帰属に関する事項
二十二  権利変換期日、土地の明渡しの予定時期、個別利用区内の宅地の整備工事の完了の予定時期及び施設建築物の建築工事の完了の予定時期
二十三  その他国土交通省令で定める事項
2  宅地(指定宅地を除く。)について所有権又は借地権を有する者が当該宅地の上に建築物を有する場合において、当該宅地、借地権又は建築物について担保権等の登記に係る権利があるときは、これらの宅地、借地権又は建築物は、それぞれ別個の権利者に属するものとみなして権利変換計画を定めなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一  担保権等の登記に係る権利の消滅について関係権利者の全ての同意があつたとき。
二  宅地と建築物又は借地権と建築物とが同一の担保権等の登記に係る権利の目的となつており、かつ、それらの全ての権利の順位が、宅地と建築物又は借地権と建築物とにおいてそれぞれ同一であるとき。
3  借地権の設定に係る仮登記上の権利(指定宅地に係るものを除く。)があるときは、仮登記権利者が当該借地権を有する場合を除き、宅地の所有者が当該借地権を別個の権利者として有するものとみなして、権利変換計画を定めなければならない。
4  宅地又は建築物(指定宅地に存するものを除く。)に関する権利に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人に属するものとして権利変換計画を定めなければならない。ただし、借地権以外の宅地(指定宅地を除く。)を使用し、又は収益する権利の存否が確定しない場合にあつては、その宅地の所有者に対しては、当該権利が存しないものとして、その者に与える施設建築物の一部等を定めなければならない

(施設建築物の一部等)
第七十七条  権利変換計画においては、第七十一条第一項の申出をした者を除き、施行地区内の宅地(指定宅地を除く。)について借地権を有する者及び施行地区内の土地(指定宅地を除く。)に権原に基づき建築物を所有する者に対しては、施設建築物の一部等が与えられるように定めなければならない。組合の定款により施設建築物の一部等が与えられるように定められた参加組合員又は特定事業参加者に対しても、同様とする。
2  前項前段に規定する者に対して与えられる施設建築物の一部等は、それらの者が権利を有する施行地区内の土地又は建築物の位置、地積又は床面積、環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置、床面積及び環境とを総合的に勘案して、それらの者の相互間に不均衡が生じないように、かつ、その価額と従前の価額との間に著しい差額が生じないように定めなければならない。この場合において、二以上の施設建築敷地があるときは、その施設建築物の一部は、特別の事情がない限り、それらの者の権利に係る土地の所有者に前条第一項及び第二項の規定により与えられることと定められる施設建築敷地に建築される施設建築物の一部としなければならない。
3  宅地(指定宅地を除く。)の所有者である者に対しては、その者に与えられる施設建築敷地に第八十八条第一項の規定により地上権が設定されることによる損失の補償として施設建築物の一部等が与えられるように定めなければならない。
4  権利変換計画においては、第一項又は前項の規定により与えられるように定められる施設建築物の一部等以外の部分は、施行者に帰属するように定めなければならない。
5  権利変換計画においては、第七十一条第三項の申出をした者を除き、施行地区内の土地(指定宅地を除く。)に権原に基づき建築物を所有する者から当該建築物について借家権の設定を受けている者(その者が更に借家権を設定しているときは、その借家権の設定を受けた者)に対しては、第一項の規定により当該建築物の所有者に与えられることとなる施設建築物の一部について、借家権が与えられるように定めなければならない。ただし、当該建築物の所有者が同条第一項の申出をしたときは、前項の規定により施行者に帰属することとなる施設建築物の一部について、借家権が与えられるように定めなければならない。

(宅地等の価額の算定基準)
第八十条  第七十三条第一項第三号、第八号、第十六号又は第十七号の価額は、第七十一条第一項又は第四項(同条第五項において読み替えて適用する場合を含む。)の規定による三十日の期間を経過した日における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。
2  第七十六条第三項の割合の基準となる宅地の価額は、当該宅地に関する所有権以外の権利が存しないものとして、前項の規定を適用して算定した相当の価額とする。

(補償金等)
第九十一条  施行者は、施行地区内の宅地(指定宅地を除く。)若しくはこれに存する建築物又はこれらに関する権利を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分、施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに対し、その補償として、権利変換期日までに、第八十条第一項の規定により算定した相当の価額に同項に規定する三十日の期間を経過した日から権利変換計画の認可の公告の日までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額に、当該権利変換計画の認可の公告の日から補償金を支払う日までの期間につき年六パーセントの割合により算定した利息相当額を付してこれを支払わなければならない。この場合において、その修正率は、政令で定める方法によつて算定するものとする。
2  収用委員会は、前項の規定による補償を受けるべき者に対し第八十五条第一項の規定による裁決をする場合において、その裁決で定められた価額が前項に規定する相当の価額として施行者が支払つた額を超えるときは、次に掲げる額の合計額を支払うべき旨の裁決をあわせてしなければならない。
一  その差額につき第八十条第一項に規定する三十日を経過した日から権利変換計画の認可の公告の日までの前項に規定する物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額及び権利変換計画の認可の公告の日から権利変換期日までの間の同項に規定する利息相当額
二  前号の額につき権利変換期日後その支払いを完了する日までの日数に応じ年十四・五パーセントの割合による過怠金
3  土地収用法第九十四条第十項 から第十二項 までの規定は、前項の裁決に関し、第八十五条第三項の規定による訴えの提起がなかつた場合に準用する。

(土地の明渡しに伴う損失補償)
第九十七条  施行者は、前条の規定による土地若しくは物件の引渡し又は物件の移転により同条第一項の土地の占有者及び物件に関し権利を有する者が通常受ける損失を補償しなければならない。
2  前項の規定による損失の補償額については、施行者と前条第一項の土地の占有者又は物件に関し権利を有する者とが協議しなければならない。
3  施行者は、前条第二項の明渡しの期限までに第一項の規定による補償額を支払わなければならない。この場合において、その期限までに前項の協議が成立していないときは、審査委員の過半数の同意を得、又は市街地再開発審査会の議決を経て定めた金額を支払わなければならないものとし、その議決については、第七十九条第二項後段の規定を準用する。
4  第二項の規定による協議が成立しないときは、施行者又は損失を受けた者は、収用委員会に土地収用法第九十四条第二項 の規定による補償額の裁決を申請することができる。
5  第八十五条第二項及び第三項、第九十一条第二項及び第三項、第九十二条並びに第九十三条の規定は、第二項の規定による損失の補償について準用する。

(借家条件の協議及び裁定)
第百二条  権利変換計画において施設建築物の一部等が与えられるように定められた者と当該施設建築物の一部について第七十七条第五項本文の規定により借家権が与えられるように定められた者は、家賃その他の借家条件について協議しなければならない。
2  第百条第二項の規定による公告の日までに前項の規定による協議が成立しないときは、施行者は、当事者の一方又は双方の申立てにより、審査委員の過半数の同意を得、又は市街地再開発審査会の議決を経て、次に掲げる事項について裁定することができる。この場合においては、第七十九条第二項後段の規定を準用する。
一  賃借りの目的
二  家賃の額、支払期日及び支払方法
三  敷金又は借家権の設定の対価を支払うべきときは、その額
3  施行者は、前項の規定による裁定をするときは、賃借りの目的については賃借部分の構造及び賃借人の職業を、家賃の額については賃貸人の受けるべき適正な利潤を、その他の事項についてはその地方における一般の慣行を考慮して定めなければならない。
4  第二項の規定による裁定があつたときは、裁定の定めるところにより、当事者間に協議が成立したものとみなす。
5  第二項の裁定に関し必要な手続に関する事項は、国土交通省令で定める。
6  第二項の裁定に不服がある者は、その裁定があつた日から六十日以内に、訴えをもつてその変更を請求することができる。
7  前項の訴えにおいては、当事者の他の一方を被告としなければならない。


※参考判例

東京高等裁判所 平成27年11月19日判決
平成27年(行コ)第252号価額変更等請求控訴事件
(原審・東京地方裁判所平成26年(行ウ)第365号)

『主文
1本件控訴をいずれも棄却する。
2控訴費用は控訴人らの負担とする。

事実及び理由

第1控訴の趣旨
1原判決を取り消す。
2東京都収用委員会が平成26年5月29日付けでした赤坂A地区第一種市街地再開発事業に係る都市再開発法73条1項12号に定める原判決別紙物件目録記載の建物部分に関する控訴人らの借家権の価額を金0円と定める裁決を,金4773万0556円と定めると変更する。

3被控訴人は,控訴人らに対し,4773万0556円及びこれに対する平成25年9月26日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
第2事案の概要
以下,略称については原判決の例による。

1本件は,本件再開発事業の施行地区内の建築物の一部である本件建物部分に本件借家権を有していた控訴人ら(原告ら)が,本件再開発事業の施行者である被控訴人(被告)に対し,法85条3項,土地収用法133条に基づき,東京都収用委員会がした本件裁決において0円と定められた法73条1項12号の本件借家権の価額を4773万0556円と定める旨変更することを求めるとともに,91条補償として4773万0556円及びこれに対する権利変換期日の翌日である平成25年9月26日から支払済みまでの民法所定年5分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。

2原審は,都市再開発法は,施行地区内の建築物について借家権を有する者が地区外転出の申出をした場合において,91条補償が支払われるべき対象者に形式的には当たるとしても,必ず借家権の消滅の対価として91条補償をしなければならないとの立場をとるものではないとした上で,法80条1項の文言に照らせば,施行者が91条補償により補償すべき額は,借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであるところ,評価基準日現在,本件再開発事業の施行地区付近において,借家権の取引価格が成立している事実を認めるに足りる証拠はないなどとして,91条補償による本件借家権の価額は0円であると認めるのが相当であるから,本件裁決は相当であると判示して,控訴人らの請求をいずれも棄却した。これに対し,控訴人らが控訴した。

3関係法令の定め,前提事実,主な争点と両当事者の主張は,4に当審における控訴人らの主張を付加するほかは,原判決の「事実及び理由」欄の「第2事案の概要」の1から3までに記載のとおりであるから,これを引用する。

4当審における控訴人らの主張

(1)
原判決は,本件建物部分の明渡しが不随意の明渡しである旨判示していながら,客観的な取引価格が借家権の消滅の対価であるとの考えに立っている。しかしながら,客観的な取引価格が借家権の消滅の対価であるとの考え方は,そもそも本件建物部分の明渡しが不随意の明渡しであることと矛盾するもので,失当である。不随意の明渡しにおいて客観的な取引価格を問題とすること自体が誤りであり,取引価格が存在しない限り借家権価額は0円であるとする原判決の法解釈は,立法者意思にも反するものである。

(2)
都市再開発法は,借家権者に対して,権利変換と地区外転出の申出という二つの等価的選択肢を用意しているのであるから,権利変換を希望した者に新たな借家権が与えられることとの均衡上,地区外転出の申出をした者には借家権補償がされるべきであり,97条補償がされていることをもって,借家権の経済的価値に対する補償がされているとはいえない。本件においては,本件借家権には0円を超える借家権価額が存在し,それは割合法によれば4773万0556円であるから,本件借家権の経済的な価値に対する補償として,控訴人らに対して91条補償として上記金員が支払われるべきである。

第3当裁判所の判断

1当裁判所も,控訴人らの請求はいずれも理由がないものと判断する。その理由は,原判決13頁16行目の「借家権」を「地区外転出の申出をした者の消滅する借家権」と,16頁25行目の「借家権」を「本件借家権」とそれぞれ改め,2に当審における控訴人らの主張に対する判断を付加するほかは,原判決の「事実及び理由」欄の「第3当裁判所の判断」の1に記載のとおりであるから,これを引用する。

2当審における控訴人らの主張について
(1)
控訴人らは,本件建物部分の明渡しは不随意の明渡しであるから,本件借家権の価格の補償の要否を判断するに当たり,客観的な取引価格を問題とすること自体誤りであり,取引価格が存在しない限り借家権価額は0円であるとする原判決の法解釈は立法者意思にも反するものである旨主張する。
しかしながら,原判決は,借家権者が法87条2項により失う借家権の価額は,法80条1項において,所定の評価基準日における近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額と規定されていることから,この文言に従い,施行者が91条補償により補償すべき額は,借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであるとしたものである。また,甲33号証(衆議院建設委員会議事録)によれば,都市再開発法案審議における政府委員の答弁内容は,権利変換を希望しない借家人については,施行者が直接借家権を評価して補償すること,その借家権の評価に当たっては,近傍同種の借家権の取引に権利金授受の慣行があるかどうかといった形によって借家権価額の存在が認められる場合には,取引価格を中心に,賃貸借契約の諸条件を考慮して評価するというものであって(取引価格等の「等」とはこれらの考慮要素を指すものと解される。),近傍同種の借家権取引に照らして借家権価額が認められない消滅借家権についてまで,他の評価方法によって補償を行うことを明らかにしたものとは認め難いから,このような借家権について91条補償をしないことが立法者意思に反するものともいえない。控訴人らの上記主張は,法91条の文言を離れて独自に解釈するものであり,採用することができない。

(2)
控訴人らは,都市再開発法が借家権者に対して,権利変換と地区外転出の申出という二つの等価的選択肢を用意しており,権利変換を希望した者には新築の施設建築物内の借家権が得られるという利益が与えられるのであるから,権利変換と同等の選択肢である地区外転出の申出をした者にも消滅する従前の借家権に対応する借家権補償がされるべきであり,そうしなければ著しい不均衡が生じる旨主張する。しかしながら,本件再開発事業において,そもそも権利変換を希望するのか,地区外転出の申出をするのかは借家権者が自由に選択することができるものである上,地区外転出の申出をした者には,97条補償として,権利変換を希望した者には支払われない家賃差額補償額や敷金の運用益損失相当額から成る借家人補償金を含む移転費用が支払われるものであるから(控訴人らには1069万5720円の借家人補償金が支払われた。),地区外転出の申出をした者の消滅する借家権価額が取引価格を有しない場合において91条補償がされないからといって,権利変換と地区外転出の申出という二つの選択肢が経済的価値において著しく均衡を欠くということはできない。したがって,控訴人らの上記主張はその前提を欠き,採用することができない。


よって,控訴人らの請求はいずれも理由がなく,原判決は相当であるから,本件控訴を棄却することとして,主文のとおり判決する。

東京高等裁判所第2民事部

裁判長裁判官柴田寛之

裁判官小田靖子

裁判官矢作泰幸』



東京地方裁判所平成27年6月26日判決
平成26年(行ウ)第365号価額変更等請求事件
『主文
1原告らの請求をいずれも棄却する。
2訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由

第1請求
1東京都収用委員会が平成26年5月29日付けでしたα地区第一種市街地再
開発事業に係る都市再開発法73条1項12号に定める別紙物件目録記載の建
物部分に関する原告らの借家権の価額を金0円と定める裁決を,金4773万
0556円と定めると変更する。

2被告は,原告らに対し,4773万0556円及びこれに対する平成25年
9月26日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
第2事案の概要

原告らは,都市再開発法(以下,単に「法」という。)に基づく第一種市街
地再開発事業であるα地区第一種市街地再開発事業(以下「本件再開発事業」
という。)の施行地区内の建築物の一部である別紙物件目録記載の建物部分に
つき,借家権(以下「本件借家権」という。)を有していたが,本件再開発事
業によって建築される施設建築物の一部についての借家権を希望しなかった。
本件再開発事業の施行者である被告は,権利変換計画において,法91条に基
づく補償に係る本件借家権の価額を0円と定めたところ(法73条1項12
号),原告らは,これを違法であるとして,法85条1項に基づき東京都収用
委員会にその価額の裁決の申請をしたが,同委員会も平成26年5月29日付
けで本件借家権の価額を0円と定める旨の裁決をした(以下「本件裁決」とい
う。)。

本件は,原告らが,本件裁決を不服として,法85条3項,土地収用法133条に基づき,被告に対し,本件借家権の価額を4773万0556円と定める旨に本件裁決を変更するよう求めるとともに,法91条1項所定の補償金として同額及びこれに対する権利変換期日の翌日である平成25年9月26日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求め,更に後者につき仮執行宣言を申し立てる事案である。

1関係法令の定め

(1)第一種市街地再開発事業と補償の種類
ア第一種市街地再開発事業は,市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため,都市計画法及び法で定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業である市街地再開発事業(法2条1号)のうち,権利変換手続(法第3章第2節)の手法によりその目的を実現しようとする事業である。

イ第一種市街地再開発事業の施行者は,施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で,法の規定により,権利変換期日において当該権利を失い,かつ,当該権利に対応して施設建築敷地若しくはその共有持分,施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに対し,その補償を支払わなければならない(法91条1項前段。以下,この補償を「91条補償」という。)。


また,施行者は,施行地区内の土地の占有者及び当該土地にある物件を占有している者で物件に関し権利を有する者が,これらの土地若しくは物件の引渡し等により通常受ける損失を補償しなければならない(法97条1項,96条1項。以下,この補償を「97条補償」という。)。

(2)権利変換計画における借家権の取扱い
法72条1項により施行者が定めるべきものとされている権利変換計画においては,施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者から当該建築物について借家権の設定を受けている者に対しては,法71条3項により,施行者に対し施設建築物の一部についての借家権の取得を希望しない旨の申出をした者(以下「地区外転出の申出」という。)を除き,施設建築物の一部について,借家権が与えられるように定められなければならない(法77条5項)。

他方,地区外転出の申出をした者は,権利変換期日において借家権を失い(法87条2項),かつ,当該権利に対応する施設建築物の一部についての借家権が与えられないこととなるので,91条補償の対象となる(上記(1)イ)。そして,権利変換計画においては,91条補償を支払われるべき者について,その定める権利変換期日(法73条1項17号)において失われる借家権及びその価額を定めなければならない(同項12号)。

(3)91条補償の額
91条補償の価額は,地区外転出の申出をすべき期限を経過した日(以下「評価基準日」という。)における近傍類似の土地,近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額であり(法80条1項),91条補償として支払われるべき額は,この相当の価額に評価基準日から権利変換計画の認可の公告の日までの物価の変動に応ずる所定の修正率を乗じて得た額に,同公告の日から補償金を支払う日までの期間につき年6パーセントの割合により算定した利息相当額を付した金額とされている(法91条1項)。

(4)権利の価額についての意見及び不服の扱い
施行者である市街地再開発組合は,権利変換計画を定めようとするときは,権利変換計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない(法83条1項)。施行地区内の土地又は土地に定着する物件に関し権利を有する者は,縦覧期間内に,権利変換計画について施行者に意見書を提出することができ(同条2項),施行者は,この意見書の提出があったときは,その内容を審査し,その意見書に係る意見を採択すべきであると認めるときは権利変換計画に必要な修正を加え,これを採択すべきでないと認めるときはその旨を意見書を提出した者に通知しなければならない(同条3項)。91条補償の額の算定の基礎となるべき法73条1項12号の価額についてこの意見書を採択しない旨の通知を受けた者は,その通知を受けた日から起算して30日以内に,収用委員会にその価額の裁決を申請することができ,その裁決に不服がある場合の損失の補償に関する訴えは,裁決書の正本の送達を受けた日から6月以内に,これを提起した者が裁決申請者であるときは施行者を被告として,提起しなければならないが,この裁決の申請及び訴えの提起は,事業の進行を停止しない(法85条1項ないし3項,土地収用法133条2項,3項,134条,都市再開発法施行令33条)。

2前提事実

(1)当事者等
ア原告らは,A法律特許事務所の名称で法律事務所を共同経営する弁護士らであり,その事務所の用に供する建物として,平成24年ないし平成25年当時,別紙物件目録記載の建物部分(以下「本件建物部分」という。)を共同で賃借していた(甲20,弁論の全趣旨)。

本件建物部分の属する建築物(別紙物件目録中の一棟の建物。以下「本件建築物」という。)は,本件再開発事業の施行地区内に所在していた(甲1,2)。


被告は,平成24年8月8日に東京都知事の設立の認可を受けたことにより成立した法8条1項所定の市街地再開発組合であり,東京都港区α及びβの一部の合計約2.5ヘクタールの区域を施行地区として高さ約200メートルの高層の施設建築物(以下「本件再開発ビル」という。)を建築する等の内容の第一種市街地再開発事業(本件再開発事業)の施行者である(甲7)。

(2)原告らによる地区外転出の申出
原告らは,被告に対し,平成25年4月5日,本件建物部分について,施設建築物である本件再開発ビルの一部についての借家権の取得を希望しない旨の法71条3項の規定による地区外転出の申出をした(甲11)。

(3)権利変換計画の縦覧及び認可等
被告は,本件再開発事業に係る権利変換計画(以下「本件権利変換計画」という。)を,平成25年7月10日から同月23日までの2週間公衆の縦覧に供した。本件権利変換計画には,権利変換期日を同年9月25日とすることのほか,原告らについては,同期日において本件建物部分の借家権を失い,かつ,これに対応して,本件再開発ビルの一部についての借家権を与えられず,その価額を0円とすることなどが定められた。(争いのない事実)

原告らは,その縦覧期間内である同年7月18日に,地区外転出の申出をした借家人の全員について91条補償の額として0円を除く相当の価額を記載すべき旨等を述べる法83条2項の意見書を被告に提出した(甲12)。

被告は,原告らに対し,同年8月6日,同条3項の規定に基づいて,この意見書に係る意見を採択すべきでない旨の通知をした(甲13)ため,原告らは,同月12日,法85条1項に基づき,東京都収用委員会に本件借家権の価額の裁決を申請した(甲14)が,翌9月,被告は,法72条1項により東京都知事の認可を受けて本件権利変換計画を定め(甲7),法86条1項により原告らにその通知をし,これにより,同条2項に基づき権利の変換の処分がされた(弁論の全趣旨)。

(4)本件建物部分の明渡しと97条補償
原告らの本件借家権は,法87条2項により,平成25年9月25日の権利変換期日に消滅したところ,同年10月17日,原告らと被告との間で,本件建物部分の引渡しにより原告らが通常受ける損失に対する97条補償の額を1659万8926円とする旨の法97条2項の協議が成立し,原告らは,同年末まで頃に,本件建物部分を被告に引き渡す一方,被告は,原告らに対し,同年10月23日及び同年12月6日の2回に分けて同補償額を支払った。その補償の内訳は以下のとおりである。(乙1,3,弁論の全趣旨)

ア工作物補償259万2166円
イ動産移転補償185万2800円
ウ移転雑費補償145万8240円
エ借家人補償1069万5720円(家賃差額補償額2年分及び敷金の運用益損失相当額から成るもの)

(5)収用委員会の裁決と本件訴えの提起
東京都収用委員会は,法85条3項により準用される土地収用法94条8項により,平成26年5月29日付けで,法73条1項12号に定める原告らの本件借家権の価額を0円とする旨の裁決をし(甲15。本件裁決),原告らは,同年8月4日,法85条3項により準用される土地収用法133条2項及び3項により,被告に対し,本件訴えを提起した(当裁判所に顕著な事実)。

3主な争点と両当事者の主張

本件の主な争点は,(1)本件借家権に対する91条補償の要否とその額(争点1),(2)補償額に対し遅延損害金を付すべき起算日及び仮執行宣言の許否(争点2)であり,これらに関する当事者の主張は以下のとおりである。

(1)争点1(本件借家権に対する91条補償の要否とその額)
(原告らの主張)
ア不随意の明渡しに伴い借家権価格が発生すること

市街地再開発事業において施行者が支払うべき補償は,権利変換計画に記載され,施行地区内に権利を有する者で権利変換期日に権利を失い,かつ,当該権利に対応した権利を与えられない者に対し,権利変換期日までに支払われる91条補償と,市街地再開発事業の工事のための土地の明渡しに伴い,物件の移転料,仮住居・仮営業所のための費用,移転雑費等の関係権利者が受ける通常損失を補償し,明渡しの期限までに支払われなければならない97条補償の2種類が存在し,被告は,権利変換で借家権を失う地区外転出を希望する者に対し,両者の補償を行わなければならない。

このうち,91条補償は,客観的に借家権の取引価格が認められる場合についてのみ必要となる補償ではなく,その有無にかかわらず,不随意の明渡しに伴い当然に発生するものである。そして,原告らは,本件再開発事業が行われない限り,本件建物部分に係る賃貸借契約を継続し,その賃借権を保有しつづけることができた以上,これに伴う明渡しが原告らにとって不随意なものであることは明らかであり,借家権価格が当然に顕在化する。

また,第一種市街地再開発事業においては,法88条5項により,施行地区内の建物に借家権を有する者は,原則として,権利変換計画の定めるところに従い,施設建築物の一部について借家権を得ることになっている一方,法71条3項は,例外的に,借家権者が施行者に対して地区外転出の申出を行うことができると定めるのであり,法が,借家権者に対し,権利変換と地区外転出という2つの選択肢を用意している以上,選択肢の経済的価値は等価であるべきである。しかるに,本件借家権の価額を0円とする場合には,等価であるべき2つの選択肢の均衡を著しく欠く結論となり,借家権価格が0円であること自体,誤っている。

さらに,借家権価額を0とすることは,法1条の目的規定に掲げられた公共の福祉の名の下に個人の私有財産を収奪する行為であり,憲法29条1項及び3項に違反する。
イ本件借家権の価額の算定は割合法によるべきこと借家権価格を算定する上では,土地価格,建物価格及び借地権価格等に標準借家権割合を乗じて求める方法(以下「割合法」という。)が,市街地再開発事業において一般的に採用されている評価方法として妥当する。

その理由は,@従前財産の配分を基本的考え方とする権利変換になじむこと,A算式が単純で理解しやすく,多人数の借家人を説得しやすく処理しやすいこと,B画一的処理が要求される相続税財産評価でも借家権割合の考え方が用いられていることなどにある。そして,借家権価額の算定基準を定める法80条1項においても,相当の価額を,取引価格「等」を考慮して定めるべきものとしていて,条文上も許容されている。

この割合法によれば,本件建物部分の属する別紙物件目録中の専有部分の建物(以下「本件専有部分」という。)の借地権の価格22億3687万9000円及び本件専有部分自体の価格2億6913万8800円に,それぞれ本件専有部分の床面積3907.83平方メートルに対し本件建物部分の床面積248.10平方メートルの占める賃借割合0.06348792と,東京都における標準借家権割合30パーセントとを乗じて算出した4260万4438円及び512万6118円の合計である4773万0556円が,本件借家権の価額とされるべきである。

なお,本件借家権の価額の算定に当たっては,本件建物部分は,正面路線価,側方路線価ともに地価水準の極めて高い本件建築物内において,約45年間にもわたり継続的に,安定性高く法律事務所として営業型,店舗型として使用されてきたという個別事情が十分考慮されるべきである。

(被告の主張)
ア借家権価格の発生について
原告らが有する本件借家権について,α地区における事務所の借家権の取引慣行がなく,取引価格も発生していないことから,被告は,法91条に基づく本件借家権価額は0円と判断した。もっとも,被告は,原告らに対し,法97条補償として,原告らが通常受ける損失の補償を適正に行っており,原告らは当該補償によりほぼ経済的な負担なく代替物件に移転することが可能となっている。法91条及び法97条に基づく補償額は全体として十分に合理的である。

都市再開発法に基づく明渡しは,不随意の明渡しではない。都市再開発事業において,借家権者は,地区外転出か施設建築物への入居かのいずれかを自ら選択するものであり,後者を選択して従前とほとんど同じ場所に同様の借家権を取得することもできる。被告は,本件建築物の借家権者らに対し,本件再開発ビルに再入居することもできると案内していたが,これを申し込まずに地区外転出を決めたのはほかならぬ原告ら自身であり,法に基づく本件建物部分の明渡しは不随意の明渡しとは性質を異にする。

また,権利変換と地区外転出の2つの選択肢の経済的価値は等価であるべきであること自体は当然のことであるが,本件再開発事業が行われるα地区においては,権利変換により取得する借家権価額も0円であるため,上記2つの選択肢の経済的価値は正に等価であり,不均衡は生じていない。

イ原告ら主張の本件借家権の価額の算定方法について
市街地再開発事業の実務において,借家権の価額を割合法により求めることが一般的に採用されているとの事実は全くない。

割合法は,個別性が強く賃貸人との関係において個別的な形をとって具体的に現れる借家権価額について,契約内容等の個別性を反映しない点で合理性を欠く評価方式である。相続税の財産評価で借家権割合の考え方が用いられるのは貸家建付地の評価減の算定のみであり,借家権自体の財産評価に用いるものではない。

(2)争点2(補償額に対し遅延損害金を付すべき起算日及び仮執行宣言の許否)
(被告の主張)
本件裁決主文の価額の変更請求は,裁決後の民事訴訟によってのみ行使することができ,かつ,判決によって補償額が確定的に決まるものであるから,遅延損害金の起算日は判決確定の日の翌日であると解すべきであり,判決後に確定する補償額の仮執行宣言の申立ても許されない。

(原告らの主張)

土地収用法133条2項に基づく損失補償増額請求訴訟において,判例は,収用の時期以降の遅延損害金を請求することができるとするところ,同条を準用することを定めている法85条3項に基づく本件訴訟にもその理は当然に妥当するから,遅延損害金は権利変換期日の翌日から起算すべきであり,民事訴訟法259条1項の財産権上の請求として金銭の給付を求める部分についての仮執行宣言の申立ても,何ら不適法なものではない。


第3当裁判所の判断

1争点1(本件借家権に対する91条補償の要否とその額)について

(1)借家権の消滅と91条補償の要否について
ア施行者は,第一種市街地再開発事業の施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で,法の規定により,権利変換期日において当該権利を失い,かつ,当該権利に対応して,施設建築敷地若しくはその共有持分,施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権が与えられないものに対し,その補償として,失われる宅地若しくは建築物又は権利の価額たる法80条1項所定の「相当の価額」に,所定の修正を加え利息相当額を付して支払わなければならない(法91条1項,80条1項,73条1項12号)。

この91条補償は,施行地区内に有していた権利に対応する権利が第一種市街地再開発事業完了後の施行地区内において与えられずにその権利を失う者に対して,当該権利の消滅の対価として支払われるべき補償であるということができる。

もっとも,法71条は,権利変換を希望しない旨の申出等について定めているところ,上記の申出の内容は,@施行地区内の宅地の所有者及びその宅地について借地権を有する者については,これらの資産の価額に相当する金銭の給付を希望することであり,施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者については,建築物の価額に相当する金銭の給付か又は建築物を他に移転するかを希望することであると規定されている(同条1項)のに対し,A施行地区内の建築物につき借家権を有する者については,単に,借家権の取得を希望しないことであると規定され,金銭の給付を希望することがその内容に含まれていない(同条3項)。

上記のとおり,同条の1項と3項とが権利変換を希望しない旨の申出等の内容を書き分けているのは,借家権は,賃貸人の承諾なく第三者へ譲渡し得ないものであり,取引慣行自体が存在しないことが一般であって,客観的な取引価格を認識することが困難であるのが通常であることに基づくものと解される。そうすると,同条3項の規定は,施行地区内の建築物につき借家権を有する者は,借家権の消滅の対価として当然に何らかの金銭の給付を受けられるものではないことを前提にしたものと解することが相当である。

以上によれば,法は,施行地区内の建築物について借家権を有する者が地区外転出の申出をした場合において,法91条1項に定める91条補償が支払われるべき対象者に形式的には当たるとしても,必ず借家権の消滅の対価として法91条に基づき金銭の給付による補償をしなければならないとの立場をとるものではないといわざるを得ない。

イ他方,施行者は,施行地区内の土地の占有者及び物件に関し権利を有する者が,施行者から,権利変換期日後第一種市街地再開発事業に係る工事のため必要があるとして求められる土地の明渡しのためにする土地若しくは物件の引渡し又は物件の移転により通常受ける損失を補償しなければならない(法97条1項,96条1項)。

この97条補償は,権利の消滅の対価の補償ではなく,明渡しをすることに伴って通常受ける損失についての補償を行う趣旨のものであるということができ,消滅する借家権について取引価格を認識することができない場合であっても,明渡しに伴い,当該借家権が借家人に対してもたらしていた経済的な利益が損なわれるときは,これを通常損失の範囲内で補償することも含まれると解される。

ウ原告らは,法91条に基づく補償は,借家権の客観的な取引価格が認められるかどうかを問わず,不随意の明渡しに伴い当然に発生するものである旨主張する。

この点,本件建物部分の借家権を有していた原告らは,本件建物部分の属する本件建築物の所在地が本件再開発事業の施行地区とされたことにより,自ら地区外転出の申出を選択すると否とにかかわらず,その明渡しを余儀なくされ,この意味において,本件建物部分の明渡しは「不随意の明渡し」に当たることは否定できないが,上記で判示したとおり,この明渡しによる損失の補償は,97条補償により賄われることが予定されている(なお,この補償には,明渡し等に伴う移転費用に加えて,転出後の家賃差額の補償といった,従来の借家権を継続したときに享受できたであろう経済的な利益の喪失部分も含まれ得る。前提事実(4)参照。)。そうすると,建築物の明渡しがこのような意味における「不随意の明渡し」であることをもって,直ちに91条補償を受けられるべきと解さなければならないわけではない。

また,原告らは,法が,借家権者に対し,権利変換と地区外転出の申出という2つの選択肢を用意している以上,選択肢の経済的価値は等価であるべきであるが,借家権の価額を0円とする場合には,等価であるべき2つの選択肢の均衡を著しく欠く結論となる旨主張する。

しかしながら,施行地区内の建築物について借家権を有する者が権利変換を選択し,当該権利に対応して施設建築物の一部について借家権を与えられることになった場合においても,当該借家権につき,当然に,取引価格が認識できることにはならない(権利変換計画上も,当該借家権の価額は記載されない。法73条1項7号,8号。同項2号ないし4号対照。)。
したがって,原告らの上記主張はその前提を欠くものといわざるを得ない。

上記アで判示したとおり,施行地区内の建築物に借家権を有する者で,権利変換期日においてこれを失い,かつ,これに対応して,施設建築物の一部についての借家権が与えられないものについて,常に借家権の消滅の対価として91条補償が必要とされているとまではいえないのであり,法は,91条補償の額を0円と算定すべき場合があり得ることを当然の前提としているものであるから,原告らの主張は採用することができない。

なお,このように解するとしても,法は,91条補償以外に97条補償を設け,不随意の明渡しに伴って生じる損失を補償することとしているから,憲法29条1項及び3項に違反するものとはいえない。

(2)91条補償をすべき額
そこで進んで,原告らが本件再開発事業により失うところとなった本件借家権につき,施行者が法91条により補償すべき額を検討する。

ア借家権者が法87条2項の規定により失う借家権の価額は,所定の評価

基準日における近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額と規定されており(法80条1項),この文言に照らせば,施行者が法91条により補償すべき額は,借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであることは明らかである。

これに対し,原告らは,取引価格「等」との表現のうちに,割合法により算定することが許容されており,本件借家権の評価において割合法を使用することが合理的である旨主張する。

しかしながら,上記(1)アで判示したとおり,法は,権利変換の際に生じる借家権の消滅の対価として,借家権者は当然に金銭の給付を受けられるものではないとの立場をとっているところ,常に割合法を採用して標準借家権割合に相当する一定の金額を補償しなければならないと解することは,上記の立場と相容れないものとなるから,そのように解することは困難である。また,不動産鑑定評価基準においては,借家権の評価に関し,@借家権の取引慣行がある場合の借家権の鑑定評価額の評価方法と,A賃貸人から建物の明渡しの要求を受け,借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等,賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある場合の借家権の鑑定評価額の評価方法とを区別して記載し,割合法については,上記@の場合に比較考量するものとされ,上記Aの場合には勘案すべきものとされていない(甲18)。これらの点を勘案すると,借家権の取引慣行があるなど取引価格が認識し得る場合においては,割合法により求めた価格を比較考量することが許容されることがあるとしても,取引価格を認識し得ない場合においては,常に割合法のみを採用して上記の対価の額を算定しなければならないと解すべき理由はなく,また,後記イのとおり借家権の取引慣行があるとはいえない本件において,割合法を適用することが合理的であるともいい難い。以上と異なる原告らの主張は採用することができない。
また,原告らは,再開発の実務において,借家権価額を割合法により求めることが一般的である旨主張し,それに沿う書証(甲18,19)を提出するが,仮に他の市街地再開発事業の実務において,借家権の取引慣行がないのに,専ら割合法により算定した額により91条補償を行っている事例があるとしても,それが故に,本件再開発事業において,本件借家権の価額を割合法によらずに算定したことが法に反することになるものではない。

さらに,原告らは,借家権の価格を評価すべき他の場面において,他の法令又は実務上,割合法に相当する考え方が採用されている例が存在することを指摘するが,各分野における立法趣旨や問題状況の違いに応じて評価方法が異なることはあり得るものであり,そうした例の存在することが以上に判示したところを左右するものではない。

イそこで,本件建物部分の近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格を検討すると,評価基準日現在,本件再開発事業の施行地区付近において,借家権の取引価格が成立している,即ち,@借家権取引の慣行があって借家権に譲渡取引対象としての財産価値があるとか,A借家権を取得する上で返還の予定されない一時金を支払わなければならないのが一般であって,当該一時金相場が実質的に借家権の取得取引における経済的価値を形成しているとかいった事実を認めるに足りる証拠はない。@について付言すると,証拠(甲3,5の各第7条)及び弁論の全趣旨によれば,原告らが本件建物部分に借家権の設定を受けた賃貸借契約においては,「乙〔賃借人〕は甲〔賃貸人〕の書面による承諾を得ないで,他に賃借権を譲渡し,もしくは転貸(共同使用,同居その他これに準ずる一切の行為を含む)をしてはならない。」旨の約定があると認められるところ,このような無断賃借権譲渡禁止の約定を伴う同種の借家権が,一定の価格をもって譲渡取引の対象とされることは,容易に想定し難いものである。

なお,原告らは,本件借家権の価額を算定するに当たっては,借家権価額が一般的に高額となるとされる個別要因(長期継続性,安定性,地価水準,営業・店舗型であることなど)があるとし,これが考慮されるべきであると主張するが,借家権の取引価格が成立しているとはいえない本件においては,それらの個別要因は,せいぜい97条補償として通常損失を算定する際の基礎事情として考慮され得るにとどまるものであって,91条補償において考慮すべき事情には当たらない。そして,実際上も,原告らは,本件再開発ビル付近において事務所を賃借することにさしたる困難はないものと考えられ,また,前提事実(4)のとおり,原告らに対しては,地域の標準賃料と従前の本件建物部分の賃料との実差額の相当期間分も97条補償として支払われていることをも勘案すると,原告らが従前有していた借家権の経済的な価値についてはそれに見合う補償がされているものということができ,これとは別に,91条補償が支払われるべき事情があるとは認め難い。

ウ以上によれば,法91条により補償されるべき借家権の価額は0円であると認めるのが相当である。

2結論

よって,本件借家権について法91条により補償されるべき額を0円とした本件裁決は相当であり,その価額についての本件裁決の変更及び本件借家権を失うことに対して91条補償の支払を求める原告らの請求は,その余の点につき判断するまでもなく理由がないから,これらをいずれも棄却することとし,訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法7条,民事訴訟法65条1項本文,61条を適用して,主文のとおり判決する。

東京地方裁判所民事第38部

裁判長裁判官谷口豊

裁判官平山馨

裁判官馬場潤』



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