再開発における従前床の「評価」について
民事｜都市再開発法８０条１項｜東京高裁平成２１年１１月１２日判決
目次
質問：
駅前マンション内に区分建物を所有し居住しています。数年前から再開発の話が持ち上がり、準備組合の説明会などにも参加するようになりました。今回、正式組合の設立決議にあたって、私の所有する物件の評価額と、権利変換計画書（案）というものが提示されました。それによると私の建物の評価は、現在の相場価格と同程度の金額となっていました。しかし、再開発の計画では巨大なタワーマンションが建設されると聞いていますので、私の所有する建物の敷地の評価が値上がりするのが妥当ではないかと思います。評価額を上げて貰うことはできないのでしょうか。
回答：
１、 民間の再開発手続きは、土地所有権者または借地権者が５名以上集まって再開発組合を設立することにより、都市再開発法の適用を受けて、再開発を進めることができます。通常、再開発に必要な建設費を従前権利者だけで全額負担することは困難ですから、建築費を負担してもらう代わりに再開発後の建物の床面積の一部を保留床として不動産デベロッパーやゼネコンなどに提供し参加組合員として再開発組合に参加して貰い、共同して手続きを進めることになります。そのため、参加組合員の意向が組合運営に影響することになり、資産評価においても開発利益の全額を加味することは困難なケースが多いと言えます。
２、 再開発手続きでは、従来の権利の評価額を算出することにより、他の権利者や、参加組合員負担金と比準して権利変換における従後の床面積が算出されますので、再開発区域内に権利を有する者にとって権利の評価は極めて重要な手続きです。この評価について、都市再開発法では「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額を基準として定めなければならない」と規定しています。
３、 御相談のような再開発による地価の上昇分を「開発利益」と言います。前記の「相当の価額」に開発利益を加味するかどうかは、難しい問題ですが、土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに、可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。土地収用法に関する最高裁判所昭和４８年１０月１８日判決と、開発利益の加算に関する東京高裁平成２１年１１月１２日判決を御紹介致します。
４、 再開発手続きにおける権利の評価に関して、疑問や御不安な点がある場合は、再開発手続きに詳しい弁護士事務所に御相談なさると良いでしょう。都市再開発関連事例集１７５６番、１７２０番、１７０５番、１７０２番、１７０１番、１６８４番、１６７８番、１６４９番、１５１３番、１５１２番、１４９０番、１４５５番、１４４８番参照。
５、 再開発に関する関連事例集参照。
解説：
１、 再開発組合
民間の地権者が集まって再開発事業を進める第一種市街地再開発事業では、施行区域内の土地所有者や借地権者が５名以上集まって、事業計画を定め、施行区域内の宅地所有権者及び借地権者の面積と人数で、それぞれ３分の２以上の同意を得て、組合設立認可申請をすることができます。
都市再開発法第１１条（認可）第１項 第一種市街地再開発事業の施行区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の認可を受けて組合を設立することができる。
第１４条（宅地の所有者及び借地権者の同意）
第１項 第十一条第一項又は第二項の規定による認可を申請しようとする者は、組合の設立について、施行地区となるべき区域内の宅地について所有権を有するすべての者及びその区域内の宅地について借地権を有するすべての者のそれぞれの三分の二以上の同意を得なければならない。この場合においては、同意した者が所有するその区域内の宅地の地積と同意した者のその区域内の借地の地積との合計が、その区域内の宅地の総地積と借地の総地積との合計の三分の二以上でなければならない。
再開発組合の設立が認可されると、権利変換計画案を作成し、組合決議を経て認可申請をすることにより、権利変換期日に、施行区域内の従来の権利が全て消滅し、敷地所有権は一旦施行者である再開発組合に帰属することになり、複雑な権利関係を整理して、建て替えをすすめることができるようになります。
通常、再開発に必要な建設費を従前権利者だけで全額負担することは困難ですから、再開発後の建物の床面積の一部を保留床として不動産デベロッパーやゼネコンなどに提供し参加組合員として再開発組合に参加して建築費を負担して貰い、共同して手続きを進めるケースが多くなっています。
都市再開発法第２０条（組合員）第１項 組合が施行する第一種市街地再開発事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。
第２項 宅地又は借地権が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。ただし、当該宅地の共有者（参加組合員がある場合にあつては、参加組合員を含む。）のみが組合の組合員となつている場合は、この限りでない。
第２１条（参加組合員）前条に規定する者のほか、住生活基本法第二条第二項に規定する公営住宅等を建設する者、不動産賃貸業者、商店街振興組合その他政令で定める者であつて、組合が施行する第一種市街地再開発事業に参加することを希望し、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員となる。
都市再開発法施行令第６条（参加組合員）法第二十一条 の政令で定める者は、次に掲げる者とする。
一号 地方公共団体又は地方公共団体が財産を提供して設立した一般社団法人若しくは一般財団法人（第四十条の二第一号において「特定一般社団法人等」という。）
二号 地方住宅供給公社又は日本勤労者住宅協会
三号 前二号に掲げる者以外の者で参加組合員として組合が施行する市街地再開発事業に参加するのに必要な資力及び信用を有するもの
そのため参加組合員の意向が組合運営に影響することになり、資産評価（再開発組合における従前資産評価基準の策定決議、権利変換計画案承認決議）においても開発利益の全額を加味することは困難なケースが多いでしょう。従来資産の評価額と参加組合員分担金の比率により、再建築後の権利床と保留床の割合が決まりますので（参加組合員とすれば従前資産評価を低くすれば、建築費が事業に占める割合は多くなり、保留床の割合が多くなるわけですから）、参加組合員は従前床の評価を上げることに消極的になりやすいのです。
２、 再開発手続きにおける従前床の「評価」
都市再開発法では、「権利変換手続き」という手法を使って建物の建て替えを実現する仕組みになっています。
権利変換とは、組合が定めた計画を都道府県知事や国土交通大臣が認可した場合に、権利変換期日に次の（１）～（４）の効力が生じるものです。建物は一旦組合に権利が移行しますが、建物除却及び再建築を経て、新しい建物の権利は、権利変換計画に定められた者が新たに取得することができます（都市再開発法７３条１項２号）。
（１）施行区域内の土地は、権利変換計画の定めるところに従い、新たに所有者となるべき者に帰属する（都市再開発法８７条１項前段）。（２）従前の土地を目的とする所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する（都市再開発法８７条１項後段）。
（３）施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者の当該建築物は、施行者（組合）に帰属する（都市再開発法８７条２項前段）。
（４）当該建築物を目的とする所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する（都市再開発法８７条２項後段）。
面積と人数で３分の２以上という多数の意思形成は必要ですが、逆に言えば、区域住民の大多数が同意できるような計画を提示できれば、３分の１に満たない反対があっても事業を進めることができるように法令が整備されています。
この、権利変換計画を定めるにあたって、従前床と新しい床の評価が「著しい差額が生じないように」定めなければならないとされており、また、「与えられる施設建築物の一部等は、それらの者が権利を有する施行地区内の土地又は建築物の位置、地積又は床面積、環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置、床面積及び環境とを総合的に勘案して、それらの者の相互間に不均衡が生じないように」定めなければならないとされています（都市再開発法７７条２項）。つまり、従前床の評価が高ければ、従後床の価値も高くなり（床面積が広くなり）、また、建設資金を分担する参加組合員に与えられる床面積も、従前床の評価額と保留床処分金の価額とを比較して算定されることになります。
都市再開発法７７条第２項 前項前段に規定する者に対して与えられる施設建築物の一部等は、それらの者が権利を有する施行地区内の土地又は建築物の位置、地積又は床面積、環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置、床面積及び環境とを総合的に勘案して、それらの者の相互間に不均衡が生じないように、かつ、その価額と従前の価額との間に著しい差額が生じないように定めなければならない。この場合において、二以上の施設建築敷地があるときは、その施設建築物の一部は、特別の事情がない限り、それらの者の権利に係る土地の所有者に前条第一項及び第二項の規定により与えられることと定められる施設建築敷地に建築される施設建築物の一部としなければならない。
従って、再開発手続きにおいて、従前床の評価は各権利者にとって極めて重大な問題であると言えます。都市再開発法では、従前床の評価は、次の通り定められています。
都市再開発法第８０条（宅地等の価額の算定基準）第１項 第七十三条第一項第三号、第八号、第十六号又は第十七号の価額は、第七十一条第一項又は第四項（同条第五項において読み替えて適用する場合を含む。）の規定による三十日の期間を経過した日における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。
第２項 第七十六条第三項の割合の基準となる宅地の価額は、当該宅地に関する所有権以外の権利が存しないものとして、前項の規定を適用して算定した相当の価額とする。
第８１条（施設建築敷地及び個別利用区内の宅地等の価額等の概算額の算定基準） 権利変換計画においては、第七十三条第一項第四号、第九号、第十四号又は第十五号の概算額は、政令で定めるところにより、第一種市街地再開発事業に要する費用及び前条第一項に規定する三十日の期間を経過した日における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額を基準として定めなければならない。
つまり、評価基準日（組合設立認可公告から３０日後）における、「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」により評価すべきとされています。
実際の再開発組合実務においては、再開発組合設立後に総会決議により「従前資産評価基準」を策定し、これに基づいて組合が従前権利者の権利を査定し、取得住戸選定手続きを経て、権利変換計画案が作成され、これが再開発組合の総会決議で承認されることにより、評価が定まることになります。権利変換計画が決議されると、２週間の期間、公共の縦覧に供されます（都市再開発法８３条１項）。縦覧手続きでは、再開発組合事務所などにおいて関係図書を閲覧することができます。
都市再開発法第８３条（権利変換計画の縦覧等）第１項 個人施行者以外の施行者は、権利変換計画を定めようとするときは、権利変換計画を二週間公衆の縦覧に供しなければならない。この場合においては、あらかじめ、縦覧の開始の日、縦覧の場所及び縦覧の時間を公告するとともに、施行地区内の土地又は土地に定着する物件に関し権利を有する者及び参加組合員又は特定事業参加者にこれらの事項を通知しなければならない。
第２項 施行地区内の土地又は土地に定着する物件に関し権利を有する者及び参加組合員又は特定事業参加者は、縦覧期間内に、権利変換計画について施行者に意見書を提出することができる。
第３項 施行者は、前項の規定により意見書の提出があつたときは、その内容を審査し、その意見書に係る意見を採択すべきであると認めるときは権利変換計画に必要な修正を加え、その意見書に係る意見を採択すべきでないと認めるときはその旨を意見書を提出した者に通知しなければならない。
第４項 施行者が権利変換計画に必要な修正を加えたときは、その修正に係る部分についてさらに第一項からこの項までに規定する手続を行なうべきものとする。ただし、その修正が政令で定める軽微なものであるときは、その修正部分に係る者にその内容を通知することをもつて足りる。
第５項 第一項から前項までの規定は、権利変換計画を変更する場合（政令で定める軽微な変更をする場合を除く。）に準用する。
この権利変換計画に異議のある利害関係者（従前床の評価額が低すぎると考える組合員も含む）は、縦覧期間内に組合に対して意見書を提出することができます（法８３条２項）。意見書が採用されなかった場合は、異議のある利害関係者は、各自治体の収用委員会に裁決の申請をすることができ（法８５条）、収用委員会の裁決に不服がある場合は、国土交通大臣に対する審査請求や（土地収用法１２９条）、地方裁判所に行政訴訟を提起することができます（土地収用法１３３条１項）。
都市再開発法第８５条（価額についての裁決申請等）第１項 第七十三条第一項第三号、第八号、第十六号又は第十七号の価額について第八十三条第三項の規定により同条第二項の意見書を採択しない旨の通知を受けた者は、その通知を受けた日から起算して三十日以内に、収用委員会にその価額の裁決を申請することができる。
第２項 前項の規定による裁決の申請は、事業の進行を停止しない。
第３項 土地収用法第九十四条第三項 から第八項 まで、第百三十三条及び第百三十四条の規定は、第一項の規定による収用委員会の裁決及びその裁決に不服がある場合の訴えについて準用する。この場合において必要な技術的読替えは、政令で定める。
第４項 第一項の規定による収用委員会の裁決及び前項の規定による訴えに対する裁判は、権利変換計画において与えられることと定められた施設建築敷地の共有持分、施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地若しくはその使用収益権には影響を及ぼさないものとする。
土地収用法第１２９条（収用委員会の裁決についての審査請求）収用委員会の裁決に不服がある者は、国土交通大臣に対して審査請求をすることができる。
第１３０条（審査請求期間）
第１項 事業の認定についての審査請求に関する行政不服審査法 （平成二十六年法律第六十八号）第十八条第一項 本文の期間は、事業の認定の告示があつた日の翌日から起算して三月とする。
第２項 収用委員会の裁決についての審査請求に関する行政不服審査法第十八条第一項 本文の期間は、裁決書の正本の送達を受けた日の翌日から起算して三十日とする。
第１３３条（訴訟）
第１項 収用委員会の裁決に関する訴え（次項及び第三項に規定する損失の補償に関する訴えを除く。）は、裁決書の正本の送達を受けた日から三月の不変期間内に提起しなければならない。
第２項 収用委員会の裁決のうち損失の補償に関する訴えは、裁決書の正本の送達を受けた日から六月以内に提起しなければならない。
第３項 前項の規定による訴えは、これを提起した者が起業者であるときは土地所有者又は関係人を、土地所有者又は関係人であるときは起業者を、それぞれ被告としなければならない。
３、「相当の価額」とは
都市再開発法８０条１項の「相当の価額」について、条文上必ずしも明確ではありませんが、
（１） 従前床の評価額と、保留床処分金が、価額という同じ土俵で比較対照されうること。（２） 区外転出の場合には、権利を失う対償として支払われる価額であること。
（３） 再開発手続きに反対している組合員でも、また、再開発組合の決議に関与できない借家権者でも、強制的に換価されてしまうこと。
（４） 都市再開発法８５条１項で、評価額に異議がある場合に、土地収用法の裁決手続きを申請できると規定されていること。
これらの事情を考慮すると、土地収用手続きにおける完全補償説と同様に、評価は時価相当額によるべきと考えることができます。土地収用法に関して裁判所は、完全な補償が必要であるとの考え方を示しています。所有権の絶対、私有財産制の沿革からしても完全補償説が原則と考えられます。
最高裁判所昭和４８年１０月１８日判決 「おもうに、土地収用法における損失の補償は、特定の公益上必要な事業のために土地が収用される場合、その収用によつて当該土地の所有者等が被る特別な犠牲の回復をはかることを目的とするものであるから、完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償をなすべきであり、金銭をもつて補償する場合には、被収用者が近傍において被収用地と同等の代替地等を取得することをうるに足りる金額の補償を要するものというべく、土地収用法七二条（昭和四二年法律第七四号による改正前のもの。以下同じ。）は右のような趣旨を明らかにした規定と解すべきである。」
この判例で言及している昭和４２年改正前の土地収用法７２条は次のような規定でした。
土地収用法（昭和４２年改正前規定） 第７２条（土地の収用の損失補償）収用する土地に対しては、近傍類地の取引価格等を考慮して、相当な価格をもつて補償しなければならない。
対応する現行規定は、次の通りです。
土地収用法（現行規定） 第７１条（土地等に対する補償金の額）収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
この判例では、土地収用法における公共用地の収用が、道路工事や河川工事や砂防工事や運河工事など、特定の場所における個別の不動産を収用するものであって、農地改革の様に全国的に土地の利用関係を変更するものではなく、個別不動産に対して「特別の犠牲」を求める手続だから、原則として、完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償が必要であるという考え方に立っています。この理屈は現行の土地収用法７１条についても当てはまるものと考えることができます。
では、ご質問の様に、再開発によって地価が上昇するのだから、その開発利益も、「相当な価額」に含まれると考えることができるでしょうか。都市再開発法関連の参考判例がありますので御紹介致します。
東京高裁平成２１年１１月１２日判決『(1) 控訴人らは，都市再開発計画により土地価格形成要因の変更が確実であれば，それを織り込んだ開発利益が既に発生しているともいえるから，市街地再開発事業の完成によって発生する開発利益が評価基準日に発生していなくても，土地の価額に加算すべきである旨主張する。
しかしながら，都市再開発法８０条１項は，同法７３条１項３号の従前資産の価額を，評価基準日における近傍類似資産の取引価格等を考慮して定める「相当の価額」とする旨定めており，これは，権利変換の前後を通じてその者の有する財産価値を等しくさせることを目的として算定される金額であって，権利変換計画の決定前の日である評価基準日の時点における近傍類似資産の取引価格その他の諸事情を考慮して定められるべきものと解するのが相当であり，評価基準日の後に発生する開発利益は加算すべきではないことは，原判決判示のとおりである。土地価格形成要因の変更が確実であることから，それを織り込んだ開発利益が既に発生しているということは擬制にすぎず，そうであるからこそ，本件取扱基準が開発利益を「加えた価格」を宅地の価格とする旨定めているのであり，真に現実化しているなら，加える必要自体がないことになる。
したがって，控訴人らの主張は採用できない。
(2) 控訴人らは，収用委員会の裁決に不服がある場合の訴えにおいては，開発利益を加算することが許されないとすると，二重の基準を設けることになり，市街地再開発組合が，自ら定めた従前資産の評価基準を無視した評価による権利変換計画を定めた場合，権利者が，裁決を申請し，裁決の変更を求める訴えを提起しても，その是正を図ることができないことになると主張する。
しかしながら，都市再開発法８０条１項にいう「相当の価額」が上記のようなものと解すべきである以上，収用委員会も裁判所も，この「相当の価額」について認定判断すべきものであることは，同法の規定の当然に予定するところといわなければならない。そして，原判決が本件権利変換計画において定められた宅地の価格が開発利益も加算したものとなっていることにつき，直ちに違法となるものではないと判示したことを二重の基準を設けるものと非難しているが，これは，施行者である被控訴人が同法８０条１項所定の評価基準と異なる取扱基準を用いたことにつき，違法とまではいえないが同法に根拠を有しない事実上の措置にすぎないとしているものであり，二重の基準とはいえない。
なお，このように，収用委員会及び裁判所においては，あくまで，都市再開発法８０条１項の「相当の価額」の認定判断をするものであり，その範囲でのみ違法の是正を行うものであることからすると，施行者が事実上の措置として「相当の価額」に加算した額をもって宅地の価額としている場合には，是正された価額に同じ加算がされるように求めることはできないことになるが，それがあくまで事実上の措置である以上，裁決及び判決により救済を図ることは，同法の予定していないところといわざるを得ない。
したがって，控訴人らの主張は採用できない。』
この判例では、都市再開発法８０条１項の「相当の価額」が、「評価基準日における近傍類似資産の取引価格その他の諸事情を考慮して定められるべきものと解するのが相当であり，評価基準日の後に発生する開発利益は加算すべきではない」と判断され、開発利益は相当価額に含まれないという立場を採用しています。
しかし、現実の不動産取引においては、当該不動産に関連する開発行為が予定されている場合には、それが実際に現実化する前から価格は上昇していくのが通例であり、その事情は、近傍類似資産の取引価格にも影響しうることから、この判例の論理は自己矛盾を含んだ理屈になっているとも言えます。完全補償説（収用の前後において対象資産に増減を生じさせない、つまり、当該物件の評価は完全に時価相場額で補償する）を徹底するのであれば、評価基準日における適正価額を算出する場合に、開発利益の一部が加算されると考えるのが妥当でしょう。
４、地権者としての対応策
前記の通り、再開発組合設立後に提示された評価額に対して異議の申し立てをしても司法手続きで救済されることは困難な状況ですから、従来床の権利者としては、再開発組合設立前の段階で、準備組合の理事会と協議していくことが大切になります。具体的には、次の点に注意を払って、組合設立決議に臨む必要があります。
（１） 再開発組合の議決権のうち、参加組合員の議決権の割合はどうなるか確認する。再開発組合の議決権は、都市再開発法３７条１項により「組合員及び総代は、定款に特別の定めがある場合を除き、各一個の議決権及び選挙権を有する」とされていますが、定款で参加組合員の議決権数を増加させている場合がありますので注意が必要です。参加組合員の議決権が過半数を超えている場合もしくは、過半数に近くなっている場合は、事実上、従来地権者の意見は通りにくい組織となってしまいます。（２） 正式組合において議決する「従前資産評価基準」の案を確認し、開発利益の評価方法が具体的に明記されているか確認する。「開発利益を加味する」などの抽象的な文言では、計画容積率の全てを適正に評価できない恐れがあります。
（３） 事業計画案を確認し、計画容積率が、公共施設などを加味して認められる評価容積率（割り増し容積率）の最高限度を活用しているか確認する。当初低めの容積率で事業計画案を作成し、再開発組合設立申請し、評価基準日経過後に、従来床の評価を低めの容積率を前提として行った後で、設計変更により評価容積率を増加させて事業費を増加させ、事業計画案の変更決議を行い、保留床の面積を増加させる手法があります。
※参考URL、東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準（評価容積率）
https://www.shinginza.com/db/sai_tiku-kaitei2703.pdf
評価容積率というのは、再開発の場合に、建築基準法第６８条の３に基づき、都市計画図の指定容積率（建築基準法５２条１項）に加算することができる割り増しの容積率のことです。例えば東京都では、再開発事業の前提として必要な再開発促進区などの都市計画決定を都市計画審議会で審議する場合に、同時に評価容積率の最高限度も決議されます。東京都の「再開発等促進区を定める地区計画運用基準」では、評価容積率の最高限度が、都心エリアで「３００％かつ見直し相当容積率の０．７５倍」とされています。仮に従来の指定容積率（都市計画図に記載された容積率）が３００パーセントであったとすると、再開発に備えて容積率の見直しにより４００パーセントに変更され、さらに福祉施設や保育所や防災施設など公共施設などを組み込むことにより３００パーセントの割り増しを受け、合計で７００パーセントの計画容積率とすることができます。さらに、建築基準法の改正などにより様々な「容積率不算入」の特例が増えていますので、新しくできる建物の床面積は従来の床面積に比べて３倍以上となることも珍しくありません。従来権利の評価も、この容積率を前提として計算するべきでしょう。
いずれにしても、再開発組合の設立決議がなされてしまうと、そこから評価などについて修正していくことは極めて困難となってしまいますので、可能な限り、再開発組合の設立前に、再開発準備組合の理事会が再開発組合の設立議案を策定する前に、準備組合の理事会と良く話し合うことが必要です。ご心配な場合は、再開発手続きに経験のある法律事務所に御相談なさると良いでしょう。
以上
